Schätzungen
Rechtssichere Schätzung nach der neuen Heizkostenverordnung
War eine Wohnung beim normalen Ablesetermin und auch
beim Nachtermin nicht zugänglich ist, oder ist die Ablesung aus anderen
zwingenden Gründen nicht möglich,
muss die betreffende Wohnung oder das betreffende Gerät geschätzt
werden.
Wie das zu geschehen hat, regelt § 9a Absatz 1 der
Heizkostenverordnung. Hier gibt es drei Ersatzverfahren, wie eine
Heizkostenabrechnung auf der Basis bestimmter Kriterien trotzdem
verbrauchsabhängig erstellt werden kann. Welches Ersatzverfahren der
Gebäudeeigentümer verwendet kann er nach billigem Ermessen festlegen.
Die Schätzung ist allerdings nur für einen einzigen
Abrechnungszeitraum zulässig. Besteht die Ursache für die Schätzung auch noch
im Folgejahr, muss nach verbrauchsunabhängig nach Fläche oder umbautem Raum
abgerechnet werden. Deswegen hat der Gebäudeeigentümer Sorge zu tragen, dass
die Ursache für die Nichtmessung beseitigt wird.
Die Ersatzverfahren:
-
Auf der Grundlage des Verbrauchs der
betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen
-
Des Verbrauchs vergleichbarer anderer
Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum
-
Des
Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe
Auf der Grundlage des Verbrauchs der
betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen
Als Vergleich ist beim ersten Ersatzverfahren der Verbrauch des
gleichen Mieters in früheren Zeiträumen (Mehrzahl!) heranzuziehen.
Normalerweise sind hier die letzten beiden Abrechnung des betreffenden Mieters
zu verwenden. Das geht natürlich nur dann, wenn die Ablesung in den letzten
beiden Abrechnungsperioden erfolgreich war. Auf der Basis einer früheren
Schätzungen kann keine erneute Schätzung erfolgen.
Die als Grundlage verwendeten Abrechnungszeiträume müssen
vergleichbar sein. Sind sie es nicht, muss die Vergleichbarkeit rechnerisch
hergestellt werden. Als weitere Möglichkeit die Vergleichbarkeit zu erhöhen,
können mehr als die beiden genannten Abrechnungsperioden verwendet werden.
Sofern die Daten zu Verfügung stehen beispielsweise Durchschnittswerte der
letzten 3 oder noch mehr Jahre.
Nach der alten Fassung der Heizkostenverordnung bis 31.12.2008
dürfen allerdings keine späteren Abrechnungszeiträume und auch nur
vollständige Jahre (12-Monats-Abrechnungen, nicht zwingend Kalenderjahre) verwendet werden.
Mit der novellierten Fassung der Heizkostenverordnung dürfen für Abrechnungen, die ab
01.01.2009 beginnen, als Vergleich auch spätere und kürzere Zeiträume
verwendet werden.
Fazit:
Bei vergleichbarem Nutzer (Kein Mieterwechsel) und vergleichbaren
Witterungsverhältnissen sollte dieses Verfahren gewählt werden.
Des Verbrauchs vergleichbarer anderer
Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum
Erst wenn die oben genannten Umstände nicht vorliegen, sollte
das zweite Ersatzverfahren verwendet werden: Der Verbrauch vergleichbarer
anderer Räume im gleichen Abrechnungszeitraum.
Hier werden Verbräuche anderer Mieter in vergleichbaren Räumen
aus demselben Abrechnungszeitraum verwendet.
Beispiel: Beim Mieter A konnte das Messgerät im Bad nicht
abgelesen werden. Es wird ein Durchschnittswert der Verbräuche der Bäder der
Wohnungen über und unter der betreffenden Mieter A verwendet.
Ist ein Wasserzähler defekt, wird der Durchschnittsderbrauch
von Wohnungen mit gleicher Personenzahl angesetzt.
Fazit:
Hat der Mieter gewechselt und die Witterung unterscheidet sich gegenüber
den Vorjahren sollte dieses Verfahren angewendet werden
Des
Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe
Das ist das ungenauste Ersatzverfahren.
Auch wenn diese Methode am schnellsten zur Hand ist und nur wenig Recherche
braucht, sollte sie nur dann verwendet werden, wenn die beiden oben genannten
Möglichkeiten ausscheiden. Hier wird einfach der Durchschnittsverbrauch
angesetzt. Der Vermieter muss aber auf Nachfrage die Grundlage seiner Schätzung
nennen. Er wird bald in Erklärungsnot kommen, wenn er die beiden erstgenannten
Möglichkeiten wegen der einfachen Handhabung außer Acht gelassen hat. Diese
dritte Option ist erst für Abrechnungen zulässig, die ab dem 01.01.2009
beginnen. (Gültigkeit der neue Fassung der Heizkostenverordnung)
Fazit:
Bei Ansatz eines Durchschnitts ist der individuelle Bezug nicht mehr
vorhanden. Deshalb sollte diese Option nur gewählt werden, wenn die beiden
anderen Möglichkeiten nicht anwendbar sind.
Die Grenze von 25 % bei Schätzungen
Liegt der Anteil der Schätzung über 25 % des vertraglich
vereinbarten oder vom Gebäudeeigentümer bestimmten Umlegungsmaßstab, muss die gesamte Liegenschaft
verbrauchsunabhängig nach Fläche abgerechnet werden.
Die Heizkosten werden dann nach der Wohn- oder Nutzfläche oder
nach dem umbauten Raum verteilt. Die Warmwasserkosten werden nach der Wohn- oder Nutzfläche verteilt.
Diese Grenze dient dem Schutz der Nutzer, bei denen der Verbrauch korrekt
erfasst wurde. Denn, je größer der Schätzanteil ist, um so ungenauer wird auch der übrige nicht geschätzte Anteil.
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