Gut zu wissen

Eine Betriebskostenbrechnung kann nach dem Leistungs- oder Abrechnungsprinzip erfolgen. Beim Abflussprinzip ist der Zeitpunkt der Bezahlung der Rechnung ausschlaggebend. Eine Rechnung wird in dem Abrechnungsjahr auf die Mieter umgelegt, in dem Sie vom Vermieter bezahlt wird.

Gemäß der Heizkostenverordnung ist jeder Vermieter verpflichtet eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, wenn eine gemeinsame Heizanlage mindestens zwei Mieter versorgt. Für diese Regel gibt es nur dann eine Ausnahme, wenn der Vermieter in seinem Zweifamilienhaus selbst wohnt und eine Wohnung vermietet hat.

Damit ist die Frist gemein, innerhalb derer der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vornehmen und dem Mieter zustellen muss. In der Heizkostenverordnung sind dazu keinerlei Angaben gemacht. Sofern eine vertragliche Vereinbarung darüber besteht, ist diese bindend. Es sollte jedoch keine längere Frist als 12 Monate vereinbart werden. Ansonsten kann in Anlehnung an §§ 264, 243 Abs. 3 HGB von einer Frist von sechs Monaten ausgegangen werden. Weiterhin kann in Anlehnung an § 556 Abs.

Der Balkon gehört nicht zu den beheizten und auch nicht zu den beheizbaren Räumen. Er ist aus der Berechnung der Fläche für den verbrauchsunabhängigen Anteil herauszunehmen.

Welche Kosten zu denen des Betriebs der Heizanlage gehören, wird in § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung genannt. Da diese Aufzählung abschließend ist, dürfen auch nur die genannten Kosten abgerechnet werden.

Sämtliche unserer Heizkostenverteiler haben Einheitsskalen. Das bedeutet, die Skala ist an einem kleinen Heizkörper zum Beispiel im WC genau gleich, wie an einem großen im Wohnzimmer. Da die Heizleistung beider Heizkörper jedoch unterschiedlich ist, wird der abgelesene Wert mit dem Bewertungsfaktor K gesamt multipliziert. Der Bewertungsfaktor gibt also an, wie weit der tatsächlich vorhandene Heizkörper vom Basisheizkörper abweicht. In gewissem Umfang sind die Bewertungsfaktoren von Ihnen kontrollierbar.

Wenn Erfassungsgeräte nicht zugänglich sind, werden sie eingeschätzt. Dies ist in aller Regel jedoch nur für eine Abrechnungsperiode zulässig - es sei denn, es liegt eine Ausnahme nach § 11 Absatz 1 Nr. 1 der Heizkostenverordnung vor. Wenn Zähler zum Beispiel durch Möbel verbaut sind, müssen sie spätestens im Folgejahr zugänglich gemacht werden.

Bei der Berechnung des Ölverbrauchs muss nach dem Grundsatz "First in - first out" vorgegangen werden: Was zuerst getankt wurde, muss zuerst abgerechnet werden - jeweils zum Ende der Abrechnungsperiode muss der Endbestand des Öls ermittelt werden. Dies kann zum Beispiel über einen Ölmengenzähler erfolgen. Es ist unzulässig den Ölverbrauch einfach zu schätzen. Gegebenenfalls muss ein geeignetes Messgerät installiert werden.

Die Kosten für die Abrechnung werden nicht ausschließlich nach Verbrauch verteilt. Ein bestimmter Anteil - in der Regel zwischen 30% und 50% - werden verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche errechnet. Der Grund dafür ist, dass jede Heizanlage auch dann Kosten verursacht, wenn in den einzelnen Wohnungen keine Energie entnommen wird.

Will der Mieter die der Abrechnung zugrundeliegende Unterlagen einsehen, kann er vom Vermieter Kopien verlangen. Allerdings muss er sie bezahlen. Sofern es dem Mieter zumutbar ist, kann der Vermieter auch verlangen, dass der Mieter die Originale bei ihm einsieht.

Eine materiell falsche Abrechnung hat konkrete Inhaltsfehler. Beispielsweise stimmen die angegebenen Wohnflächen nicht oder der Verteilerschlüssel ist falsch. Eine formell falsche Abrechnung ist in der Regel nicht nachvollziehbar, weil zum Beispiel wichtige Angaben fehlen oder weil Abkürzungen nicht erklärt wurden. Der Mieter kann in solchen Fällen nicht prüfen, ob die Ansprüche die der Vermieter an ihn stellt, richtig und berechtigt sind. Eine Abrechnung kann formell richtig, aber inhaltlich ( = materiell ) falsch sein. Oder auch umgekehrt.

Auch Wohnungsnutzer genannt: Damit ist nicht unbedingt eine einzelne Person. In einer Wohnung mit einer Familie mit zwei Eltern und drei Kindern ist, im rechtlichen Sinn, nicht jeder für sich Nutzer. Sondern die gesamte Wohnung als Abrechnungseinheit ist als Nutzer oder Nutzeinheit anzusehen. Dies trifft auf einen Laden oder eine Arztpraxis genauso zu, wie auf eine Einzimmerwohnung.