Miete für Zähler für Heizung und Wasser

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So mieten Sie Zähler für Heizung und Wasser rechtssicher

Für die Miete von Wasserzählern, Wärmemengenzähler und Heizkostenverteilern schreibt die Heizkostenverordnung die Vorgehensweise exakt vor.

  • Wie gehen Sie dabei als Vermieter vor?
  • Welche Rechte haben Ihre Mieter?
  • Wie soll das Schreiben an Ihre Mieter konkret aussehen?

Umlage der Miete

Gemäß §4 Abs. 2 der Heizkostenverordnung können Erfassungsgeräte gemietet werden. Die Miete ist unter bestimmten Voraussetzungen auf die Mieter umlagefähig:

(2) [...] Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten, oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht [...]

 

Rechtsgrundlage

Kosten für Gerätemiete oder Leasingraten gehören zu den in § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung genannten Kosten, und können daher auf die Mieter umgelegt werden. Jedoch bedarf es hierzu einer vertraglichen Vereinbarung, da nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, für die es auch eine solche vertragliche Grundlage gibt!

In den meisten üblichen Mietverträgen ist zur Miete und Umlage von Kosten für Erfassungsgeräte, für Heizung und Wasser nichts oder nur wenig enthalten. Ein Änderungsvorbehalt für neu entstehende Kosten dürfte aber ausreichen, um die Mietkosten auf die Mieter umzulegen. Maßgeblich sind hierfür jedoch immer die Umstände des Einzelfalles.

Wenn jedoch ein solcher Passus fehlt, muss die rechtliche, vertragliche Regelung erst geschaffen werden, bevor die Kosten umgelegt werden dürfen. Wie der Vermieter hier vorgehen muss, schreibt die Heizkostenverordnung in o.g. Absatz detailliert vor: (§4 (2))

[...] so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht [...]

 

 

Umfang der Ankündigung

In der Praxis sieht dies so aus, dass der Vermieter ein Schreiben an die Mieter verfasst, in dem er seine Absicht mitteilt, die Erfassungsgeräte zu mieten. Inhaltlich muss dieses Schreiben mindestens folgendes beinhalten:

  • Die Absicht / Erklärung, die Erfassungsgeräte zu mieten.
  • Die anfallenden Gesamtmietkosten.
  • Die Laufzeit der Überlassung / Verträge

Ob der Vermieter die Mieter auch auf ihr Recht zum Widerspruch aufmerksam machen muss, wird in der Literatur und den gerichtlichen Entscheidungen überwiegend verneint. Dies ergibt sich auch nicht aus dem Wortlaut der Heizkostenverordnung.

Eine ausführliche Absichtserklärung könnte folgende Punkte enthalten:

  • Die Absicht / Erklärung, die Erfassungsgeräte zu mieten
  • Die Kosten, die für die Miete insgesamt anfallen
  • Das Recht des Mieters, dieser Absicht innerhalb eines Monats zu widersprechen
  • Gegenüberstellung der Kosten zwischen Kauf und Miete.
  • (Falls diese Alternative geplant ist)
  • Die Art der Geräte, die gemietet werden soll
  • Die Laufzeit der Überlassung / Verträge
  • Eventuelle technische, und die Erfassungsgenauigkeit betreffende Unterschiede der Geräte, falls andere Geräte gekauft als gemietet werden sollen
Besonderes Augenmerk verdient der Zugang des Schreibens. Es genügt nicht, nur einen Aushang im Treppenhaus anzubringen! Schon aus Beweisgründen empfiehlt es sich, die Schreiben so zu übermitteln, dass dies auch bewiesen werden kann - Idealerweise persönlich mit Zeugen, oder per Einschreiben mit Rückschein.

Fristen

Ab Zugang des Schreibens beim Mieter, (Das Datum, wann der Mieter das Schreiben erhält - nicht der Tag, an dem es zur Post gebracht wurde!), hat dieser einen Monat Zeit, dem zu widersprechen. Um sich nachher nicht über 2 oder 3 Tage zu streiten, empfiehlt es sich, einen Zeitraum von 31 Tagen einzuräumen.

Wenn innerhalb dieses Zeitraums die Mehrheit der Nutzer widerspricht, ist die Massnahme unzulässig. Die Mehrheit bedeutet die Hälfte und mindestens einer. Gleichstand ist nicht die Mehrheit, die Maßnahme wäre dann also zulässig. Als Nutzer sind nicht die tatsächlich dort wohnenden Mieter anzusehen, sondern die einzelnen Wohnungen.

Beispiel: 
In einem 7-Familienhaus sollen die Wasserzähler gemietet werden. Der Vermieter teilt dies allen Mietern per Einschreiben mit Rückschein am 17.05.20xx mit. Am 19.05.20xx erhält er 6 Rückschreiben und am 23.05.20xx 1 Rückschreiben zurück. Gemäß dem Datum auf dem letzten Rückschreiben ist dieses am 22.05.20xx dem Mieter zugegangen. Die Frist beginnt also am 22.05.20xx zu laufen.

Er wartet nun bis zum 21.06.20xx. Dies entspricht 31 Tagen. Von den 7 Mietern erklären Herr Meier und Herr Müller durch persönliches Gespräch, dass Sie die Miete nicht übernehmen möchten. Frau Eberle teilte dies telefonisch mit. Auch die Frau von Herrn Müller schreibt ihm, dass ihre Familie die Miete nicht übernehmen möchte. Da Herr und Frau Müller die gleiche Wohnung bewohnen, zählen ihre beiden Stimmen nur als eine. Es widersprachen 3 von 7 Mieter dem Vorhaben - die Maßnahme ist also zulässig.

 

Wirksamkeit

Die Mieter müssen auch nicht zustimmen, damit die Maßnahme wirksam wird. Enthält sich die Mehrzahl der Mieter, können die Kosten umgelegt werden. Widersprüche, die nach Ablauf der oben genannten Frist beim Vermieter eingehen, können unberücksichtigt bleiben. Hier obliegt es dem Mieter, zu beweisen, dass sein Widerspruch rechtzeitig eingegangen ist. Die selben Rechte und Pflichten den Zugang der Korrespondenz betreffend, gelten für den Vermieter und den Mieter gleichermaßen.

 

Mustervorlagen

Beispiel für eine einfache Mitteilung:

"Guten Tag, sehr geehrte Mieterin, guten Tag, sehr geehrter Mieter,

die veralteten, installierten Heizkostenverteiler sollen demnächst gegen neue, elektronische Heizkostenverteiler ausgetauscht werden. Ich beabsichtige, diese Geräte zu mieten. Die Kosten betragen entsprechend dem Angebot der Firma BFW insgesamt 166,10 € inklusive Mehrwertsteuer. Diese Mietkosten fließen in die insgesamt zu verrechnenden Kosten ein und werden nach dem einzelnen individuellen Verbrauch abgerechnet. Der Mietvertrag läuft über einen Zeitraum von 10 Jahren.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter - Unterschrift"

 

Beispiel für eine ausführliche Mitteilung:

"Guten Tag, sehr geehrte Mieterin, guten Tag, sehr geehrter Mieter,

die installierten Heizkostenverteiler sind bereits seit 1972 in Betrieb und zeigen deutliche Alterserscheinungen. Da ich kürzlich die Heizanlage gegen eine neue, effizientere ersetzen ließ, haben die alten Heizkostenverteiler auch ihren Bestandsschutz verloren.

Elektronische Heizkostenverteiler bieten folgende Merkmale:

Das Gerät ist ein Zweifühlermessgerät. Durch den Startfühler wird die sogenannte Kaltverdunstung minimiert. Er speichert den Verbrauch zum vorprogrammierten Zeitpunkt. Dieser Wert kann dann bis zur nächsten Speicherung im darauffolgenden Jahr jederzeit abgerufen werden. Außerdem sind folgende Werte abrufbar: Aktueller Stand, Vorjahresstand, Stichtag. Zwischenablesungen können bei diesem Gerät problemlos von Ihnen selbst durchgeführt werden. Auch die Kontrolle der Ablesewerte ist sehr einfach, da Sie die Zahlen des Displays vor dem Ablesetermin leicht notieren können.

Ich beabsichtige, die elektronischen Heizkostenverteiler zu mieten. Die Mietkosten werden dann innerhalb der Heizkostenabrechnung auf jeden einzelnen Mieter umgelegt.

Die Kosten betragen gemäß den Angaben der Firma BFW insgesamt 166,10 €. Diese Mietkosten fließen in die insgesamt zu verrechnenden Kosten ein und werden nach dem einzelnen individuellen Verbrauch abgerechnet. Der Mietvertrag läuft über einen Zeitraum von 10 Jahren.

Gemäß § 4 Abs. 2 der Heizkostenverordnung können Sie meiner Absicht, die Erfassungsgeräte zu mieten, innerhalb eines Monats - ab Zugang dieses Schreibens bei Ihnen - widersprechen. Wenn die Mehrheit der Wohnungen meiner Absicht widerspricht, darf ich die Miete nicht umlegen. In diesem Fall werde ich Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip kaufen. Eine Umlage dieser Kosten erfolgt nicht.

Mit freundlichen Grüßen 

Ihr Vermieter - Unterschrift"