Schätzungen

Als Vergleich ist beim ersten Ersatzverfahren der Verbrauch des gleichen Mieters in früheren Zeiträumen (Mehrzahl!) heranzuziehen. Normalerweise sind hier die letzten beiden Abrechnung des betreffenden Mieters zu verwenden. Das geht natürlich nur dann, wenn die Ablesung in den letzten beiden Abrechnungsperioden erfolgreich war. Auf der Basis einer früheren Schätzungen kann keine erneute Schätzung erfolgen.

Die als Grundlage verwendeten Abrechnungszeiträume müssen vergleichbar sein. Sind sie es nicht, muss die Vergleichbarkeit rechnerisch hergestellt werden. Als weitere Möglichkeit die Vergleichbarkeit zu erhöhen, können mehr als die beiden genannten Abrechnungsperioden verwendet werden. Sofern die Daten zu Verfügung stehen beispielsweise Durchschnittswerte der letzten 3 oder noch mehr Jahre.

Nach der alten Fassung der Heizkostenverordnung bis 31.12.2008 dürfen allerdings keine späteren Abrechnungszeiträume und auch nur vollständige Jahre (12-Monats-Abrechnungen, nicht zwingend Kalenderjahre) verwendet werden. Mit der novellierten Fassung der Heizkostenverordnung dürfen für Abrechnungen, die ab 01.01.2009 beginnen, als Vergleich auch spätere und kürzere Zeiträume verwendet werden.

Fazit:
Bei vergleichbarem Nutzer (Kein Mieterwechsel) und vergleichbaren Witterungsverhältnissen sollte dieses Verfahren gewählt werden.

Erst wenn die oben genannten Umstände nicht vorliegen, sollte das zweite Ersatzverfahren verwendet werden: Der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im gleichen Abrechnungszeitraum. Hier werden Verbräuche anderer Mieter in vergleichbaren Räumen aus demselben Abrechnungszeitraum verwendet.

Beispiel: Beim Mieter A konnte das Messgerät im Bad nicht abgelesen werden. Es wird ein Durchschnittswert der Verbräuche der Bäder der Wohnungen über und unter der betreffenden Mieter A verwendet. Ist ein Wasserzähler defekt, wird der Durchschnittsderbrauch von Wohnungen mit gleicher Personenzahl angesetzt.

Fazit: Hat der Mieter gewechselt und die Witterung unterscheidet sich gegenüber den Vorjahren sollte dieses Verfahren angewendet werden.

Das ist das ungenauste Ersatzverfahren. Auch wenn diese Methode am schnellsten zur Hand ist und nur wenig Recherche braucht, sollte sie nur dann verwendet werden, wenn die beiden oben genannten Möglichkeiten ausscheiden. Hier wird einfach der Durchschnittsverbrauch angesetzt. Der Vermieter muss aber auf Nachfrage die Grundlage seiner Schätzung nennen. Er wird bald in Erklärungsnot kommen, wenn er die beiden erstgenannten Möglichkeiten wegen der einfachen Handhabung außer Acht gelassen hat. Diese dritte Option ist erst für Abrechnungen zulässig, die ab dem 01.01.2009 beginnen. (Gültigkeit der neue Fassung der Heizkostenverordnung)

Fazit: Bei Ansatz eines Durchschnitts ist der individuelle Bezug nicht mehr vorhanden. Deshalb sollte diese Option nur gewählt werden, wenn die beiden anderen Möglichkeiten nicht anwendbar sind.

Die Grenze von 25 % bei Schätzungen

Liegt der Anteil der Schätzung über 25 % des vertraglich vereinbarten oder vom Gebäudeeigentümer bestimmten Umlegungsmaßstab, muss die gesamte Liegenschaft verbrauchsunabhängig nach Fläche abgerechnet werden. Die Heizkosten werden dann nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum verteilt. Die Warmwasserkosten werden nach der Wohn- oder Nutzfläche verteilt. Diese Grenze dient dem Schutz der Nutzer, bei denen der Verbrauch korrekt erfasst wurde. Denn, je größer der Schätzanteil ist, um so ungenauer wird auch der übrige nicht geschätzte Anteil.