Wohnungswechsel

Was ist die Gradtagszahlentabelle?

Wenn eine Zwischenablesung wegen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen ausgeschlossen ist, z. B. durch Ausschluß im Mietvertrag oder der Teilungserklärung, (§ 9 b Absatz 4 der Heizkostenverordnung) der Zugang zur Wohnung aus anderen Gründen nicht möglich ist, oder das Datum des Nutzerwechsels zeitnah mit der Jahresablesung zusammenfällt, können die Kosten bei Mieterwechsel auch nach Tagen getrennt werden.

In den Wintermonaten wird jedoch wesentlich mehr Heizung verbraucht als beispielsweise im Sommer, wenn die Heizanlage nur das Wasser erhitzt oder vielleicht sogar ganz abgestellt wurde. Aus diesen Gründen wurde die Gradtagszahlentabelle ins Leben gerufen, die genau bei diesen Fällen greift. 

Wie Sie an den verschiedenen Promille-Anteilen erkennen können, ist der 1000tel-Anteil je Tag im Winter mit über 5/1000 wesentlich höher als der im Sommer mit nur ca. 0,4/1000. Mit dieser Berechnungsgrundlage kann die Kostentrennung ebenfalls fundiert und bei Berücksichtigung des § 9 b der Heizkostenverordnung rechtlich unanfechtbar erfolgen.

Mit diesem Tool können sie die Gradtagszahlen direkt hier auf der Webseite gemütlich berechnen (auf wunsch auch mit dokumentation des Rechenwegs):

Ein Beispiel:

Der Wohnungsnutzer, Herr Müller zieht zum 30.11. aus. Eine Zwischenablesung kann oder soll nicht erfolgen. Der gesamte Abrechnungszeitraum beginnt am 01.06. und endet am 31.05. des Folgejahres, was 1000/1000tel und 365 Tagen entspricht. Der Zeitraum des ausziehenden Nutzers ist 01.06. bis 30.11. des gleichen Jahres was 183 Tage und 270/1000tel entspricht. Die Wohnfläche beträgt 90 Quadratmeter.

Die Jahresablesung erfolgt am 31.05. und ergibt für die Heizung: 44 Einheiten und für das Warmwasser: 25 Kubikmeter, was dem Verbrauch für das ganze Jahr entspricht, also 1000/1000tel! Jetzt wird nach Tausendstel getrennt. Um das Beispiel einfach zu halten, bleiben wir nur beim alten Mieter Herr Müller und vernachlässigen den neuen Mieter Maier.

Grundkostenberechnung:

Grundkostenanteil für Heizung:
90 Quadratmeter Wohnfläche dividiert durch 1000 multipliziert mit 270/1000tel = 24,00 Quadratmeter.

Grundkostenanteil für Warmwasser:
90 Quadratmeter Wohnfläche dividiert durch 365 Tage multipliziert mit 183 Tagen = 45,12 Quadratmeter.

Vebrauchskostenberechnung:

Verbrauchskostenanteil für Heizung:
44 Einheiten dividiert durch 1000 multipliziert mit 270/1000tel = 11,88 Einheiten.

Verbrauchskostenanteil für Warmwasser:
25 Kubikmeter dividiert durch 365 Tage multipliziert mit 183 Tagen = 12,53 Kubikmeter.

Wer trägt die Kosten für die Zwischenablesung?

Ziel einer Zwischenablesung ist die Verbrauchskosten genau aufzuteilen, wenn ein Nutzerwechsel stattfindet. Lesen Sie hier, wer die Ablesung beauftragt, wie die Kosten aufgeteilt werden und wer die Zwischenablesung durchführt.

Welche Ausnahmen gibt es bei der Zwischenablesung?

Eine Zwischenablesung ist zwar generell vorgeschrieben- aber es gibt folgende Ausnahmen:

• Wenn eine Zwischenablesung nicht möglich ist, z.B.:

1. • Zähler liefern aufgrund technischer Probleme falsche Werte
   • Zähler wurden durch Bewohner beschädigt
   • Zähler sind verbaut
   • Bei Verdunstern wurde im Vorjahr die Ampulle nicht getauscht.

• Die Kostenaufteilung kann auch Gradtagszahlen erfolgen, wenn das zu einem genaueren Ergebnis führt oder wenn die Wert der Zwischenablesung nicht verwendet werden können.
• Wenn vertraglich etwas anderes vereinbart wurde, giltdiese Vereinbarung.

Wer beauftragt die Zwischenablesung?

Findet sie nach Kosten- oder Verbrauchsaufteilung statt?

Zum Ende der Heizperiode findet keine Kostenaufteilung, sondern eine Verbrauchsaufteilung statt. Das bedeutet, dass Kosten die in der laufenden Heizperiode anfallen, anteilig auf beideParteien umgelegt werden. Auch wenn sie erst nach dem Mieterwechsel anfallen (z. B. die Gebühren für den Schornsteinfeger oder Kosten für die Wartung der Heizanlage).

Wann findet die Zwischenablesung statt?

Die Zwischenablesung sollte möglichst zeitnah zum tatsächlichen Nutzerwechsel erfolgen. In den Sommermonaten können Sie dies im Gegensatz zu den Wintermonaten etwas "lockerer" nehmen. Zwei oder gar drei Wochen Differenz sind aber zuviel. Die Zwischenablesung muss nicht unbedingt zum Ende des Gebrauchs der Wohnung erfolgen muss, sondern zum Ende des Mietverhältnisses. Wenn Ihr Mietvertrag also z.B. zum Ende Dezember endet, Sie Ihre Wohnung aber schon zum Ende November räumen und diese dann einen Monat leer steht, endet der Gebrauch zum Ende Dezember!

Warum? Es kann vorkommen, dass besonders in Wintermonaten Ihre Heizungen "anspringen" um Frost zu vermeiden. Dieser Verbrauch ist Ihnen noch anzulasten, da Sie die Wohnung bis zum Ende Dezember gemietet haben. Andererseits könnte Ihr Mietvertrag bis zum Ende Dezember laufen, Sie gestatten Ihrem Nachmieter z. B. für Renovierungsarbeiten die Wohnung aber schon zum Ende November zu betreten. Hier würde Ihr Gebrauch zum Ende November enden.

Wer führt die Zwischenablesung durch?

Am sichersten ist es für Sie, wenn Ihr Abrechnungsunternehmen die Zwischenablesung durchführt. Dies gilt insbesondere bei Verdunstern, da für deren richtige Ablesung Erfahrung notwendig ist.

Bei elektronischen Heizkostenverteilern oder bei modernen Wasser- und Wärmezählern können sie die Ablesung auch selbst durchführen. Um Unstimmigkeiten zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen die Ablesung gemeinsam mit Ihrem Vermieter oder dem Nachmieter durchzuführen. Der "Mitableser" sollte auf dem Formular ebenfalls unterschreiben. Viele Abrechnungsunternehmen haben hierfür spezielle Unterlagen vorbereitet, die Sie bei der Erfassung des Verbrauchs unterstützen.

Kunden der Firma BFW, Friedrich Gohl GmbH können dieses Formular zur Selbstablesung verwenden:

Formular zur Selbstablesung herunterladen [pdf-Dokument]

Wer trägt die Kosten?

Der BGH hat mit Urteil vom 14.11.2007 entschieden, dass Nutzerwechselgebühren vom Vermieter zu tragen sind, wenn es keine anderslautende Vereinbarung gibt (Aktenzeichen VIII ZR 19/07). Entsprechend § 9 b Absatz 4 der Heizkostenverordnung können Sie aber auch etwas anderes mit Ihrem Mieter zum Beispiel im Mietvertrag vereinbaren. 

Ausnahme:
Im preisgebundenen Wohnraum eine eventuelle Nutzerwechselgebühr schon in der Verwaltungskostenpauschale enthalten. §26 Abs. 2 II BV schließt aus, dass diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden können. Anders lautende Vereinbarungen im Mietvertrag sind ungültig (AG Kirchhain - 7C 110/09).

Bei Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund von Vertragsverletzungen muss in der Regel derjenige die Kosten tragen, der die Vertragsbeendigung schuldhaft verursacht hat.

Tipps zur Zwischenablesung

Sie können für die Kostenübernahme für die Zwischenablesung mit Ihrem Mieter eine individuelle Vereinbarung treffen. Wenn sich die Frage nach den Kosten erst beim Auszug des Mieters stellt, vereinbaren Sie die Kostenübernahme einfach schriftlich auf dem Protokoll der Wohnungsübergabe. Beim Neuabschluss eines Mietvertrags empfiehlt sich gleich eine verbindliche Regelung zu treffen, wer die Kosten beim Auszug trägt.

Wann ist eine Zwischenablesung sinnvoll oder erforderlich?

Grundsätzlich muss zwischen einer Zwischenablesung und einer Zwischenabrechnung unterschieden werden. Viele Eigentümer und Nutzer sind der Meinung, dass eine Zwischenablesung bei einem Nutzerwechsel generell erforderlich, bzw. sinnvoll ist. Bei Wasserzählern, Wärmemengenzählern und elektronischen Heizkostenverteilern ist dies sicher richtig. Bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip muss jedoch differenziert werden.

Zudem stellt sich die Frage, ob eine Zwischenablesung ausreicht, die Stände also nur festgehalten werden sollen, oder ob auch eine Zwischenabrechnung gemacht werden soll, oder muss. Was hierbei zu beachten ist und wie Sie am Besten vorgehen, zeigt dieser Beitrag auf.

Von Bedeutung für Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel ist die Heizkostenverordnung § 9 b:

§ 9 b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel

(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraums  hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der von Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.

(2) Die nach dem erfassten Verbrauch  zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.

(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen.

(4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt.

Zwischenabrechnung bei Nutzerwechsel

Die Heizkostenverordnung gibt zu dieser Frage keine Antwort, jedoch wurde sie von richterlicher Seite bereits mehrfach geklärt (AG Düsseldorf WM 1975, 207 und LG Hamburg, NJW-RR 1988, 907). Laut diesen Urteilen muss eine Zwischenabrechnung bei Nutzerwechsel während der Abrechnungsperiode nicht durchgeführt werden.

Eine anders lautende Auslegung hätte auch gravierende praktische Nachteile, denn wenn in einer großen Wohnanlage nur ein einziger Nutzer auszieht, musste, da die gängigsten Erfassungsgeräte keine absolute Mengenangabe liefern, die gesamte Anlage abgelesen werden. Hier würde sich dann die Frage stellen, wer für diese Kosten aufkommen soll. Etwas anderes kann also nur gelten, falls Sie im Mietvertrag etwas anderes vereinbart hätten. (§ 9 b Abs. 4) Der Nutzer muss demnach bis zum Ende des Abrechnungszeitraums auf die Abrechnung und damit auf den Ausgleich der geleisteten Vorauszahlungen warten.

Zwischenablesung bei Nutzerwechsel mit Verdunstungsheizkostenverteilern

Findet der Nutzerwechsel kurz vor dem Jahreskundendienst statt, kann aufgrund der langsamen Verdunstung der Ampullenflüssigkeit kaum ein Unterschied zwischen den Werten der Zwischenablesung und denen der Jahresablesung festgestellt werden. Ähnlich verhält es sich, wenn der Nutzer kurz nach der Jahresablesung auszieht.

Der für dieses Thema relevante Unterschied zwischen elektronischen Heizkostenverteilern, Wärmemengenzählern und Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip ist die Kaltverdunstungsvorgabe. Wie Sie an dieser Grafik sehen können, ist die Messampulle über den Nullpunkt hinaus überfüllt. Diese Überfüllung reicht nach DIN 4713 für exakt 120 Tage bei 20° C Raumtemperatur aus. Zweck der Überfüllung ist, die Verdunstung der Flüssigkeit im Sommer auszugleichen wenn die Heizanlage außer Betrieb ist.

Wird der Jahreskundendienst im Sommer durchgeführt und die Zwischenablesung soll nun z. B. im August oder September erfolgen, ist die Kaltverdunstung noch nicht so weit vorangeschritten, dass bereits Ablesewerte entstanden sind.

Findet der Jahreskundendienst im Winter statt, hat der ausziehende Nutzer evtl. die Kaltverdunstungsvorgabe "verheizt" und der Verbrauch wurde nicht in den eigentlichen Verbrauchsanzeigen erfasst. Die Kaltverdunstung im Sommer führt dann zu "echten" Verbrauchsanzeigen. Wenn in der Nutzeinheit kein Nutzerwechsel stattfindet, ist es unbedeutend wann die Kaltverdunstungsvorgabe "verbraucht" wird.

Für die genannten Fälle ist eine Aufteilung nach der Gradtagszahlentabelle vorgesehen. Wir nehmen diese Aufteilung gerne in Ihrem Auftrag vor. Hierzu müssen Sie nur auf dem Kostenvordruck das Datum des Wechsels und die Namen der beteiligten Parteien angeben. 

Die Arbeitsgemeinschaft Heizkostenverteilung, hält eine Zwischenablesung nur dann für sinnvoll, wenn von der Abrechnungsperiode mindestens 400 und höchstens 800 Promille an Gradtagszahlen verstrichen sind. Mit der Tabelle im PDF-Format können Sie selbst leicht errechnen, ob die Durchführung einer Zwischenablesung erforderlich ist, oder ob eine Trennung nach der Gradtagszahlentabelle sinnvoller wäre.

  Vorlage Gradtagszahlen

Vorlage zur Berechnung von Gradtagszahlen herunterladen [pdf-Dokument]

Selbstverständlich werden wir eine Zwischenablesung, auf ihren Wunsch hin, auch zu einem Termin durchführen, der unterhalb 400/1000 oder oberhalb 800/1000 liegt. Nach § 9 Absatz 4 der Heizkostenverordnung bleiben von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen unberührt. Das heißt, Sie können im Mietvertrag anders lautende Vereinbarungen treffen, welche dann Vorrang haben.