Alles über die Heizkostenverordnung

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Titelbild Heizkostenverordnung

 

Das sollten Sie zur Heizkostenverordnung wissen

Die Heizkostenverordnung ist unter anderem die maßgebliche gesetzliche Grundlage, für die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserabrechnung. In ihrer jetzigen Form ist sie seit dem 1.1.2009 gültig. Hier erläutern wir Ihnen die Paragrafen und was sie für Sie bedeuten.


Allgemeines

Die Heizkostenverordnung ist in ihrer jetzigen Fassung am 1. Januar 2009 in Kraft getreten. Das Ziel der Heizkostenverordnung ist es, den Energieverbrauch zu senken und zwar ohne den Wohnkomforts einzuschränken. Es kann nur dann erreicht werden, wenn dem Nutzer die durch ihn verursachten Kosten direkt, also abhängig von seinem Heizverhalten, vor Augen geführt werden. Die Voraussetzung hierfür ist, dass der Nutzer seinen Verbrauch auch selbst individuell regeln kann. Dies ist jedoch durch andere Gesetze und Vorschriften auch für den Geltungsbereich der Heizkostenverordnung bereits vorgeschrieben. Der genaue Geltungsbereich wird in der Heizkostenverordnung exakt genannt. Es gibt aber auch Ausnahmen und Härtefallregelungen. Grundsätzlich kann die Heizkostenverordnung nur dann gelten, wenn es auch etwas zu verteilen gibt. Dies können daher nur gemeinschaftlich beheizte Gebäude mit mindestens zwei Parteien sein. 

 

Grundzüge

Die Regelungen der Heizkostenverordnung greifen in die Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter oder zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer ein. Die staatliche oder behördliche Überwachung der Heizkostenverordnung würde insbesondere die Privatsphäre der Beteiligten betreffen. 

In der Begründung zur Heizkostenverordnung wird davon ausgegangen, dass die Beteiligten selbst die Durchsetzung der verbrauchsabhängigen Abrechnung wünschen. Aus diesem Grund wurden staatliche oder behördliche Überwachungsmaßnahmen oder eine automatische Strafverfolgung nicht in die Verordnung aufgenommen. Lediglich bei Neubauten wird der Einbau von Erfassungsgeräten für Heizung und Wasser (auch Kaltwasser) behördlich überwacht.

Jeder betroffene Nutzer kann über zivilrechtliche Mittel erzwingen, dass nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abgerechnet wird. Voraussetzung ist natürlich, dass die Verordnung im konkreten Fall auch zuständig ist.


Die Heizkostenverordnung Schritt für Schritt erklärt

Auf den folgenden Seiten erklären wir Ihnen die einzelnen Paragrafen der Heizkostenverordnung und erläutern, was sie für Sie bedeuten.

  • § 1 Anwendungsbereich

    §1 Anwendungsbereich

    (1) Diese Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten

    1. des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen

    2. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch aus Anlagen nach Nummer 1 (Wärmelieferung, Warmwasserlieferung) durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume.

    Paragraf 1 regelt in welchen Fällen diese Verordnung zur Anwendung kommt. Das Hauptziel der Heizkostenverordnung ist den Energieverbrauch möglichst weit zu senken. Dies kann sehr effektiv durch geschehen, dass dem Nutzer der direkte Zusammenhang zwischen Energieverbrauch und den dadurch entstehenden Kosten deutlich vor Augen geführt wird. Für ein Einfamilienhaus ergibt sich dieser Zusammenhang schon dadurch, dass der Eigentümer oder Nutzer die Kosten für die Energie selbst bezahlen muss.

    Die Verordnung kommt sinnvoller weise nur für Anlagen mit zentraler Heiz- und / oder Warmwasseranlagen zum Tragen. Also für Gebäude mit mindestens 2 Nutzern und einen gemeinsamen Heizanlage.

    Genau genommen ist der Begriff zentrale Anlagen nicht ganz korrekt, dann in § 3a des Energieeinsparungsgesetzes heißt es "gemeinschaftliche Anlagen". Ausschlaggebend ist also eine gemeinschaftliche Nutzung einer Anlage von mindestens zwei Nutzern. Ob für die Heizanlage Öl, Gas, Koks oder ein anderes Medium verwendet wird ist unerheblich.

    In einem Einfamilienhaus oder einem Mehrfamilienhaus mit Gasetagenheizungen kommt die Verordnung nicht zum Tragen, da hier jeder Nutzer seine Kosten direkt bezahlt, eine Verteilung ist nicht erforderlich.

     

    (2) Dem Gebäudeeigentümer stehen gleich

    1. der zur Nutzungsüberlassung in eigenem Namen und für eigene Rechnung berechtigte,

    2. derjenige, dem der Betrieb von Anlagen im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 in der Weise übertragen worden ist, dass er dafür ein Entgelt vom Nutzer zu fordern berechtigt ist.

    3. beim Wohnungseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Wohnungseigentümer, bei Vermietung einer oder mehrerer Eigentumswohnungen der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter.

    Hier wird der Personenkreis auf drei weitere Gruppen erweitert, auf welchen die Verpflichtungen dieser Verordnung gelten sollen. In § 1 ist vom Gebäudeeigentümer die Rede. Diesem stehen gleich, haben also die selben Rechte und Pflichten:

    Derjenige, der die betreffenden Räume in seinem Namen und auf seine Rechnung einem anderen überlässt, ohne selbst Gebäudeeigentümer zu sein. Dies kann zum Beispiel ein Mieter im Verhältnis zu seinem Untermieter oder ein gewerblicher Zwischenvermieter sein.

    Derjenige, der im Auftrag des Eigentümers die Heizanlage betreibt und direkt mit den Nutzern abrechnet. Dieser übernimmt hierbei die Verpflichtung des Gebäudeeigentümers Wärme zu liefern. Hierzu ist ein Vertrag zwischen dem Wärmelieferant und den Nutzern erforderlich.

    Die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümer gegenüber seinem Mieter. Es genügt also nicht, wenn nur die Gemeinschaft mit der Eigentümern selbst abrechnet. Letztendlich soll es darauf ankommen, dass mit demjenigen abgerechnet wird, der die Energie verbraucht. Bei vermieteten Wohnungen also der Mieter.

     

    (3) Diese Verordnung gilt auch für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung und Warmwasserlieferung auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume, soweit der Lieferer unmittelbar mit den Nutzern abrechnet und dabei nicht den für den einzelnen Nutzer gemessenen Verbrauch, sondern die Anteile der Nutzer am Gesamtverbrauch zugrunde legt; in diesen Fällen gelten die Rechte und Pflichten des Gebäudeeigentümers aus dieser Verordnung für den Lieferer.

    Dies betrifft Fernwärmelieferungsfirmen, die direkt mit den Nutzern abrechnen. Voraussetzung ist jedoch, dass die gelieferte Energie gemeinschaftlich gemessen und dann weiter zwischen den Nutzern verteilt wird.

    Ein Beispiel: Die Fernwärme wird bei der Übergabestation im Haus mit einem Wärmemengenzähler gemessen. Die Verteilung dieses Verbrauchs innerhalb des Hauses erfolgt dann mit Heizkostenverteilern und Warmwasserzählern.

    Hier schaltet sich die Heizkostenverordnung dazwischen. Damit soll gewährleistet werden, dass sämtliche Regelungen dieser Verordnung beachtet werden. Insbesondere die Abrechnung nach Verbrauch und Wohnfläche, und nicht nur nach Verbrauch. arum dies so wichtig ist, erfahren Sie im Fachbericht "Grund- und Verbrauchskosten".

    (4) Diese Verordnung gilt auch für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum, soweit für diesen nichts anderes bestimmt ist.

    Hiermit wird die Geltung dieser Verordnung auch auf den preisgebundenen Wohnraum (Öffentliche geförderte Wohnungen / Sozialwohnungen) ausgeweitet.

    → zu § 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen

     

  • § 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen

    §2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen

    Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.

    Dies bedeutet, dass die Heizkostenverordnung für alle Arten der Verteilung von Heiz- und Warmwasserenergie gelten soll.Falls in bereits bestehenden Verträgen anderslautende Regelungen enthalten sind, werden diese durch die Heizkostenverordnung zwar nicht aufgehoben, jedoch hat die Heizkostenverordnung ein stärkeres Gewicht und muss beachtet werden.

    Der Gebäudeeigentümer muss also auf Verlangen nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abrechnen. Es bleibt der Parteien jedoch freigestellt, weiterhin nach den "privaten" Regelungen abzurechnen - so lange alle Parteien damit einverstanden sind.

    Wenn auch nur eine einzige Partei die Abrechnung nach Verbrauch gemäß der Heizkostenverordnung verlangt, muss entsprechend umgestellt werden. Der betreffende Nutzer kann dies auch durch Klage erzwingen.

     

    Ausnahmen

    Als Ausnahme gilt, dass dann nicht nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abgerechnet werden muss, wenn es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, in welchem der Vermieter (oder eine Ihm gleichgestellte Person) selbst wohnt. Der Mieter einer solchen Wohnung kann daher nicht verlangen dass nach Verbrauch abgerechnet werden muss.

    Hintergrund dieser Ausnahme ist, dass der Vermieter aufgrund der Nähe zu seinem Mieter den sinnvollen Umgang mit Heiz- und Warmwasserenergie besser kontrollieren und gegebenenfalls beeinflussen kann. Diese Möglichkeit der Beeinflussung ist in der Praxis eher fraglich. Es kommt hierbei auf die Einsicht des Mieters an. Einen wie auch immer gearteten Zwang für den Mieter gibt es zumindest aus rechtlicher Sicht nicht.

     

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    → § 3 Anwendung auf das Wohneigentum
  • § 3 Anwendung auf das Wohneigentum

    §3 Anwendung auf das Wohnungseigentum

    Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden, unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind.

    Auf die Anbringung und Auswahl der Ausstattung nach den §§ 4 und 5 sowie auf die Verteilung der Kosten und die sonstigen Entscheidungen des Gebäudeeigentümers nach den §§ 6 bis 9 b und 11 sind die Regelungen entsprechend anzuwenden, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Wohnungseigentumsgesetz enthalten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen worden sind.

    Die Kosten für die Anbringung der Ausstattung sind entsprechend den dort vorgesehenen Regelungen über die Tragung der Verwaltungskosten zu verteilen.

    Diese Vorschrift ist die Ergänzung zu § 2 der Heizkostenverordnung, welcher besagt, dass die Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen vorgeht. In obigem § 3 wird diese Regelung auch ausdrücklich auf Wohnungseigentum angewandt. Dies bedeutet, dass die Vorschriften der Heizkostenverordnung Vorrang haben, vor Vereinbarungen welche die Wohnungseigentümergemeinschaft diesbezüglich trifft oder bereits getroffen hat. 

    Was die Auswahl der Erfassungsgeräte und deren Anbringung betrifft, haben alle Eigentümer ein Mitspracherecht. Zum Beispiel ob Wärmemengenzähler oder elektronische bzw. Verdunstungsheizkostenverteiler installiert werden sollen. Die unterschiedlichen Erfassungsgeräte unterscheiden sich in Leistung und Preis zum Teil erheblich.

    Die Entscheidung darüber, dass Erfassungsgeräte installiert werden sollen, erfolgt normalerweise durch einen Mehrheitsbeschluss. Gegebenenfalls nach den Regelungen, welche die Wohnungseigentümer durch eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben. Nach den vereinbarten Regelungen, wie Verwaltungskosten verteilt werden, findet auch die Umlage der Kosten für die Beschaffung und Installation der Erfassungsgeräte statt.

  • § 4 Pflicht zur Verbrauchserfassung

    (1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.

    Hiermit wird dem Gebäudeeigentümer (oder ihm gleichgestellte Personen) die Pflicht auferlegt, die Heiz- und Warmwasserenergie verbrauchsabhängig zu erfassen.

    (2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen.

    In diesem Absatz geht die Verordnung näher darauf ein, dass der Gebäudeeigentümer (oder ihm gleichgestellte Personen) die betreffenden Räume mit geeigneten Erfassungsgeräten ausstatten muss. Der Vermieter muss hierbei die Wirtschaftlichkeit beachten. Dies bedeutet konkret, dass er die Interessen der Mieter nach möglichst niedrigen Kosten beachten muss. In der Regel müssen die Mieter diese Maßnahme über steigende Mieten tragen.

    Die Mieter sind gezwungen, den Einbau der Erfassungsgeräte zuzulassen. Dies beinhaltet insbesondere, dass den Monteuren zur Installation der Zähler der Zugang zur Wohnung gewährt werden muss. Die Kosten für Gerätemiete oder Leasingraten können auf die Mieter umgelegt werden.

    Abgesehen davon, dass der Vermieter auch die Belange der Mieter beachten muss, bleibt die Entscheidung darüber, welche Art von Erfassungsgeräten er einsetzt, ihm überlassen.

    (3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch wie Schwimmbäder oder Saunen.

    Allgemeine Räume, wie zum Beispiel das gemeinsame Treppenhaus müssen nicht mit Erfassungsgeräten ausgestattet werden. Der Grund hierfür ist, dass solche Räume in der Regel sehr geringe Verbräuche haben. Die Erfassung und Verteilung wäre unwirtschaftlich. Weiterhin kann der einzelne den Energieverbrauch solcher allgemeinen Räume nicht individuell nach seinem Gutdünken beeinflussen.

    Die Umlage dieser Räume erfolgt über den Gesamtverbrauch des Hauses. Ein Nutzer mit hohen Heizkosten trägt dann auch einen hohen Anteil an den Allgemeinkosten und umgekehrt. Im Interesse eine möglichst günstigen Abrechnung der Kosten muss dies von den Nutzern hingenommen werden.

    Ausgenommen von dieser Regelung sind Räume, die durch die Art der Benutzung einen hohen Verbrauch haben. Die Verordnung nennt Schwimmbäder oder Saunen. Dies kann aber auch andere Räume betreffen, wie beispielsweise einen allgemeinen Party- oder Hobbyraum. Hier soll durch die Erfassung der Sparanreiz besonders hervorgehoben werden.

    (4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.

    Ein Nutzer oder Wohnungseigentümer kann vom Vermieter oder der Wohnungseigentümergemeinschaft über Zivilklage (in der Regel beim zuständigen Amtsgericht) verlangen, dass die Heizkostenverordnung angewandt wird.

    Der Vermieter oder die Wohnungseigentümergemeinschaft muss dann bei allen Nutzern des Gebäudes Erfassungsgeräte installieren und verbrauchsabhängig abrechnen. Auch dann, wenn einzelne oder sogar alle anderen Mitbewohner nicht nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abrechnen wollten. Sie sind durch die Vorschriften der Heizkostenverordnung gezwungen die Maßnahme zu dulden.

    Der Mieter kann gegenüber dem Vermieter auch sein Kürzungsrecht in Höhe von 15% geltend machen, falls dieser nicht verbrauchsabhängig abrechnet. Dieses Recht hat der Wohnungseigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch nicht. Mehr dazu in § 12 der Heizkostenverordnung.


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    → § 5 Ausstattung zur Verbrauchserfassung
  • § 5 Ausstattung zur Verbrauchserfassung

    (1) Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden. Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde. Als sachverständige Stellen gelten nur solche Stellen, deren Eignung die nach Landesrecht zuständige Behörde im Benehmen mit der Physikalisch Technischen Bundesanstalt bestätigt hat. Die Ausstattungen müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so angebracht werden, dass ihre technisch einwandfreie Funktion gewährleistet ist.

    Obige Ausführungen beschreiben die technischen Anforderungen an zugelassene Erfassungsgeräte. Zugelassen sind für den Bereich Heizung:

    • Wärmezähler (Wärmemengenzähler)
    • Heizkostenverteiler (Verdunstungsgeräte oder elektronische Verteiler)

    Heizkostenverteiler (Verdunstungsgeräte oder elektronische Verteiler) unterliegen nicht dem Eichgesetz, da sie keine gesetzlichen Maßeinheiten wie zum Beispiel Kilowattstunden anzeigen, sondern nur prozentuale Anteile am Gesamtenergieverbrauch.

    Diese Erfassungsgeräte müssen von den entsprechenden Stellen zugelassen sein. Bei dieser Zulassung werden die in den DIN-Normen gestellte Anforderungen für das zuzulassende Gerät geprüft. Sind diese Anforderungen erfüllt, darf das Gerät auf dem freien Markt verkauft und zur Abrechnung von Heizkosten eingesetzt werden. Die Zulassung ist auf dem Erfassungsgerät aufgedruckt und kann jederzeit kontrolliert werden.

    Für den Bereich Wasser sind zugelassen:

    • Warmwasserzähler
    • Andere geeignete Ausstattung

    Für Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler ergeben sich die genau definierten Anforderungen aus dem Eichgesetz und den entsprechenden DIN-Normen.  

    Erfassungsgeräte sind für einen bestimmten Zweck geeignet und zugelassen. Sie dürfen daher auch nur Zweckgebunden eingesetzt werden. Es muss die technisch einwandfreie Funktion gewährleistet sein. Beispielsweise haben Verdunstungsheizkostenverteiler bestimmte Grenzen, innerhalb dieser sie genaue Werte liefern. Bei Niedrigenergieheizungen können diese Grenzen unterschritten werden. Hier dürfen dann nur elektronische Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler verwendet werden.

    Ist diese technisch einwandfreien Funktion nicht oder nicht mehr gewährleistet, kann der Wohnungsnutzer unter bestimmten Umständen von seinem Kürzungsrecht nach § 12 dieser Verordnung Gebrauch machen und dadurch auf seinen Vermieter einwirken.

    (2) Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Der Gebäudeeigentümer kann auch bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen.

    Die Werte, welche die Erfassungsgeräte liefern müssen vergleichbar sein um für alle betroffene Nutzer eine gerechte Abrechnung erstellen zu können.

    Es ist nicht möglich, in einem Hauseingang Verdunstungsheizkostenverteiler und in einem (an die selbe Heizanlage angeschlossenen!) weiteren Eingang elektronische Heizkostenverteiler zu installieren und korrekt abzurechnen. Die angezeigten Werte weichen in der Regel sehr stark von einander ab und würden zu einem gemischten Preis pro Einheit führen, welcher nicht dem tatsächlichen Verbrauch entspricht - Die erstellte Abrechnung ist falsch.

    Praxisbeispiel:
    In der Praxis kommt es öfters vor, dass es z. B. ein Gewerbe gibt, welches mit einer Fußbodenheizung ausgestattet ist. Hier besteht die einzige Möglichkeit der Verbrauchserfassung darin, einen Wärmemengenzähler einzusetzen. Die an die gleiche Heizanlage angeschlossenen weiteren Wohnungen sind mit Verdunstungsheizkostenverteilern ausgestattet.

    Der Wärmemengenzähler zeigt den Verbrauch in KWh oder MWh an - die Verdunstungsheizkostenverteilern liefern lediglich dimensionslose Verbrauchsstriche, deren Wert erst innerhalb der Abrechnung ermittelt und zugewiesen wird. Dies ist der klassische Fall einer mit unterschiedlichen Geräten ermittelten Verbrauchserfassung. Im konkreten Fall kann durch Berechnungen zwar eine Gleichheit hergestellt werden, jedoch hält diese den obigen Anforderungen der Heizkostenverordnung nicht Stand. Eine solche Abrechnung ist nicht rechtssicher - sie unterliegt dem Kürzungsrecht nach § 12 dieser Verordnung.

    Lösung:
    Es muss zwingend der Verbrauch der an die gleiche Heizanlage angeschlossenen weiteren Wohnungen mit einem Wärmemengenzähler als Nutzergruppe vorerfasst werden, so dass die ermittelten Verbrauchswerte vergleichbar sind. Der durch diesen Wärmemengenzähler ermittelte Verbrauch für die übrigen Wohnungen wird dann anhand der Verdunstungsheizkostenverteilern in den einzelnen Wohnungen unterverteilt.

    Eine Nutzergruppentrennung kann auch bei unterschiedlich genutzten Gebäuden oder baulich unterschiedlichen Bereichen sinnvoll sein.

    Zum Beispiel wenn an einem Blockheizwerk Läden, Hochhäuser und Kindergärten angeschlossen sind. Hier weicht das Nutzungsverhalten und daher der Verbrauch in der Regel stark von einander ab. Es kann auch die Wärmedämmung der einzelnen Bereiche unterschiedlich beschaffen sein, so dass einzelne Bereiche mit einer unterschiedlichen Vorlauftemperatur bedient werden müssen.

    Zum aktuellen Stand der Technik können für eine Nutzergruppentrennung nur Wärmemengenzähler eingesetzt werden. Diese Geräte messen die Vor- und Rücklauftemperatur unter Berücksichtigung des durchflossenen Volumens und zeigen als Ergebnis "echte" KWh oder MWh an.

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    → zu § 6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung
  • § 6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung

    (1) Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer in der Regel innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Eine gesonderte Mitteilung ist nicht erforderlich, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann. Einer gesonderten Mitteilung des Warmwasserverbrauchs bedarf es auch dann nicht, wenn in der Nutzeinheit ein Warmwasserzähler eingebaut ist.

    Hier wird dem Gebäudeeigentümer, oder ihm nach § 1 gleichgestellte Personen die Pflicht auferlegt, die Kosten für Wärme und Wasser verbrauchsabhängig nach den Vorgaben der §§ 7 bis 9 dieser Verordnung abzurechnen. Wie die Verteilung der Kosten erfolgen muss, wird in den genannten Paragrafen 7 bis 9 genau erläutert.

    Dieser Verpflichtung steht das Recht der Gebäudeeigentümers entgegen, innerhalb der zulässigen Grenzen (Nach §§ 7 bis 9) die Bemessungssätze einseitig zu bestimmen. Der Gebäudeeigentümer muss sich jedoch auch hier an den Grundsatz des billigen Ermessens halten. Die Vorgaben müssen sich soweit möglich an den tatsächlichen Gegebenheiten orientieren und dürfen keinen Betroffenen grob benachteiligen, wenn dies auch vermeidbar wäre.

    Belege über durchgeführte Verbrauchsablesungen müssen Nutzern nur dann zeitnah übermittelt werden, wenn in einem Gebäude alte Verdunster mit lediglich einer Ampulle verwendet werden. Bei einer moderneren Geräteausstattung sind gesonderte Mitteilungen zukünftig nicht erforderlich, da die Ablesewerte bei elektronischen Geräten gespeichert sind und die Ablesewerte vom Nutzer somit kontrolliert werden können. Nutzer in Liegenschaften, die von BFW betreut werden, erhalten - außer bei funkablesbaren Geräten - wie gewohnt Ablesebelege.

    (2) In den Fällen des § 5 Abs. 2 sind die Kosten zunächst mindestens zu 50 vom Hundert nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppen aufzuteilen. Werden die Kosten nicht vollständig nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch aufgeteilt, sind

    1. die übrigen Kosten der Versorgung mit Wärme nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum auf die einzelnen Nutzergruppen zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden,

    2. die übrigen Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach der Wohn- oder Nutzfläche auf die einzelnen Nutzergruppen zu verteilen.
    Die Kostenanteile der Nutzergruppen sind dann nach Absatz 1 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.

    Wenn für eine Abrechnungseinheit eine Nutzergruppentrennung nach § 5 Absatz 2 vorgenommen wurde, kann die Verteilung der Kosten auf die verschiedenen Nutzergruppen alternativ auf zwei Wegen vorgenommen werden:

    1. Möglichkeit:
    Die durch die Vorverteilung erfassten Verbräuche werden zu 100% verbrauchsabhängig verteilt. Wir bleiben beim Beispiel aus § 5, in welchem an einem Blockheizwerk Läden, Hochhäuser und Kindergärten angeschlossen sind.

    Bei einem Gesamtverbrauch von beispielsweise 10.000 MWh beträgt der Anteil der Läden 2000 MWh, der Hochhäuser 7000 MWh und der Kindergärten 1000 MWh. Die prozentuale Anteile betragen demnach für die Läden 20%, für die Hochhäuser 70% und für die Kindergärten 10%.
    Eine solche Verteilung ausschließlich nach Verbrauch kann in der Praxis zu Ungerechtigkeiten und Härten führen. Es kann die Wärmedämmung der einzelnen Bereiche unterschiedlich beschaffen sein, so dass einzelne Gruppen mit einer unterschiedlichen Vorlauftemperatur bedient werden müssen. Oder die Benutzung einer Nutzergruppe erfolgt nur über einige Monate usw.
    Die Kosten für die Bereitstellung von Wärme, welche verbrauchsunabhängig sind, würden nicht gleichmäßig auf alle Betroffene verteilt. Aus diesem Grund kann bereits in der Vorverteilung ein bestimmter Anteil nach festen Sätzen verteilt werden:

    2. Möglichkeit:
    Es wird bereits bei der Vorverteilung ein verbrauchsunabhängiger Anteil berücksichtigt. Dieser feste Anteil darf maximal 50% betragen, oder anders ausgedrückt, der Anteil der nach Verbrauch verteilt wird, muss zwingend mindestens 50 % betragen.

    Wir bleiben beim obigen Beispiel, in welchem an einem Blockheizwerk Läden, Hochhäuser und Kindergärten angeschlossen sind. Es soll ein verbrauchsunabhängiger Anteil von 50% berücksichtigt werden.

    Bei einem Gesamtverbrauch von beispielsweise 10.000 MWh beträgt der Anteil der Läden 2000 MWh, der Hochhäuser 7000 MWh und der Kindergärten 1000 MWh.

    Die prozentuale Anteile betragen demnach:
    Für die Läden 20% wovon 10% nach Verbrauch verteilt werden,
    für die Hochhäuser 70% wovon 35% nach Verbrauch verteilt werden,
    für die Kindergärten 10%. wovon 5% nach Verbrauch verteilt werden.
    Der restliche Anteil 10%, 35% und 5% werden nach festen Sätzen verteilt und zwar wahlweise nach:

    Für Heizung:
    Der gesamten Wohn- oder Nutzfläche in m².
    Der gesamte umbauter Raum in m³.
    Der beheizten Wohn- oder Nutzfläche in m².
    Der beheizte umbaute Raum in m³.

    Für Warmwasser:
    Der gesamten Wohn- oder Nutzfläche in m².
    Wenn die Abrechnung der Nutzergruppen nach der Möglichkeit 2 (Aufteilung nach festem und verbrauchsabhängigem Maßstab) durchgeführt wird, müssen die übrigen verbrauchsabhängigen Kosten wie bei der Möglichkeit 1 (Aufteilung nur nach verbrauchsabhängigem Maßstab) nach den Vorgaben der Paragrafen 7 bis 9 verteilt werden.

    Fazit:
    Es müssen bei der Vorverteilung nach Nutzergruppen mindestens 50% oder mehr, maximal bis zu 100% nach Verbrauch abgerechnet werden.
    Eine Vorverteilung der Nutzergruppen ausschließlich nach festem Maßstab, z. B. nach Wohnfläche, ist nicht zulässig. Ebenso ist es nicht möglich, mehr als 50% verbrauchsunabhängig, z. B. nach Wohnfläche, abzurechnen. Innerhalb der einzelnen Nutzergruppen kann der Verteilungsschlüssel dann abweichend gewählt werden.

    (3) In den Fällen des § 4 Abs. 3 Satz 2 sind die Kosten nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Gemeinschaftsräume und die übrigen Räume aufzuteilen. Die Verteilung der auf die Gemeinschaftsräume entfallenden anteiligen Kosten richtet sich nach rechtsgeschäftlichen Bestimmungen.

    Hier wird Bezug auf § 4 Absatz 3 Satz 2 genommen:

    >> (Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen.) Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch wie Schwimmbäder oder Saunen. <<

    Bei Räumen mit hohem Verbrauch, wie z. B. ein gemeinschaftliches Schwimmbad muss der Energieverbrauch erfasst und ausschließlich nach Verbrauch (Ohne Berücksichtigung der Fläche) abgerechnet werden.

    Wenn z. B. der Anteil des Schwimmbads am Gesamtenergieverbrauch 10% beträgt, werden diese 10% als allgemein abgerechnet. Die restlichen 90% werden auf die verbleibenden Nutzer nach dem Vorgaben der Paragrafen 7 bis 9 verteilt.

    Wie diese erfassten allgemeinen Verbräuche (in unserem Bespiel 10%) dann abgerechnet werden, richtet sich nach rechtsgeschäftlichen Bestimmungen. Dies bedeutet konkret, dass die Vorgaben der Paragrafen 7 bis 9 dieser Verordnung hierfür nicht beachtet werden müssen.

    Der Gebäudeeigentümer kann diese Verteilung jedoch nicht einseitig bestimmen. Bei einer rechtsgeschäftlichen Bestimmung handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen dem Gebäudeeigentümer und den Nutzern.

    (4) Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach Absatz 2 sowie nach den § 7 Abs. 1 Satz 1, §§ 8 und 9 bleibt dem Gebäudeeigentümer überlassen. Er kann diese für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern:

    1. bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
    2. nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken oder
    3. aus anderen sachgerechten Gründen nach deren erstmaliger Bestimmung

    Die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe sind nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig.

    Hier wird Bezug genommen, auf die im BGB § 315 enthaltene Regelung. (Bestimmung der Leistung durch eine Vertragspartei). Die Wahl des Verteilungsschlüssels der Grund- und Verbrauchsanteile liegt beim Gebäudeeigentümer.

    Für die Vorerfassung bei Nutzergruppen kann der Gebäudeeigentümer einen Schlüssel von 50 bis 100% nach Verbrauch festlegen. Für die Kosten nach den Paragrafen 7 Absatz 1 Satz 1, §§ 8 und 9 (Heizung und Warmwasser) innerhalb der Nutzergruppen oder anderer Bereiche kann der Gebäudeeigentümer einen Schlüssel von 50 bis 70% nach Verbrauch festlegen.

    Der Gebäudeeigentümer kann den Abrechnungsmaßstab (Anteil der Grund- und Verbrauchskosten) für Abrechnungen, die ab 01.01.2009 beginnen bei Vorliegen sachgerechter Gründe innerhalb der Vorgaben von § 7 Abs. 1 HeizkV für nachfolgende Abrechnungszeiträume ändern. Für eine wirksame Änderung reicht eine rechtzeitige Mitteilung gegenüber den Nutzern aus.

    Eine Änderung des Abrechnungsmaßstabs erfolgt zum Beispiel dann, wenn eine Vorerfassung für Nutzergruppen eingeführt wird. Dies kann der Fall sein, wenn eine Liegenschaft gemischt (mit Geschäften und Wohnungen) genutzt wird. Gewerbliche Wohnräume werden fast immer anders beheizt und genutzt als Wohnungen. Nun können diese Bereiche (durch Wärmemengenzähler) vorerfasst und für jeden Bereich ein separater Verteilerschlüssel vereinbart werden. Oder wenn bauliche Maßnahmen durchgeführt wurden, die eine erhebliche Einsparung von Energie bewirken. Der Gebäudeeigentümer kann die Änderung des Abrechnungsmaßstabs nur nach billigem Ermessen vornehmen. Sie gilt immer nur für zukünftige Abrechnungszeiträume - eine rückwirkende Änderung ist nicht möglich

    ← zu § 5 Ausstattung zur Verbrauchserfassung
    → zu § 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
  • § 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

    (1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.

    Der Verordnungsgeber lässt durch den Rahmen von mindestens 30 % und maximal 50 % Festkosten einen Handlungsspielraum für Kosten die nicht verbrauchsabhängig entstehen. Dieser sollte je nach Beschaffenheit des Gebäudes und der Heizanlage gewählt werden.

    Kosten, die nicht verbrauchsabhängig entstehen, sind z. B. Wärmeverluste durch die Heiz- und Warmwasserleitungen, Verluste bei der Umwandlung von Brennstoffen in Wärme, Kosten für die Emissionsmessung, Kaminfeger, Pflege der Anlage, Kosten für die Verwendung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, also die Servicegebühren und noch weitere.

    Wenn ein Gebäude nur nach Verbrauch abgerechnet würde, hätten die Mieter Vorteile, die ihre Wohnung nur selten nutzen. Sie genießen aber die gleichen Vorteile wie die Mieter, die ihre Wohnung ständig nutzen und durch ihre Anwesenheit einen Großteil der Kosten tragen würden, nämlich die ständige Bereitschaft der Heizanlage Heizung quasi auf Knopfdruck zu liefern.

    Ein weiterer Punkt betrifft die Lage der einzelnen Wohnungen. Eine Wohnung direkt über der kalten Garage benötigt mehr Heizung als Räume, die von oben und unten von anderen warmen Wohnungen umgeben sind. Auch große Fensterfronten oder ein schlecht isoliertes Dach verursachen höhere Kosten. Um einen Mittelweg zwischen Sparanreiz und Gerechtigkeit zu finden wurden die genannten Prozentsätze vorgegeben.

    Die bis 31.12.2008 geltende Wahlfreiheit des Gebäudeeigentümers bei der Festlegung des Abrechnungsmaßstabs wird eingeschränkt. Künftig gilt für öl- oder gasversorgte Gebäude, die die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllen und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeversorgung überwiegend gedämmt sind, ein Verteilungsschlüssel von 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten. Für den Gebäudeeigentümer wird es in der Praxis speziell bei vor 1994 errichteten Gebäuden schwierig sein, den korrekten Abrechnungsmaßstab festzulegen. In solchen Fällen empfehlen wir Ihnen, einen Architekten oder Energieberater zu Rate zu ziehen, um zukünftig nicht dem Risiko von Kürzungsrechten wegen eines falsch gewählten Abrechnungsschlüssels ausgesetzt zu sein.

     

    In § 7 Absatz 1, Satz 2 wird beschrieben, wie der Anteil verteilt werden muss, der verbrauchsunabhängig abgerechnet wird. Folgende Grundkostenarten stehen zur Auswahl:

    Die gesamte Wohn- oder Nutzfläche in m².
    Der gesamte umbauter Raum in m³.
    Die beheizte Wohn- oder Nutzfläche in m².
    Der beheizte umbaute Raum in m³.

    Wenn sich im Haus unterschiedliche Raumhöhen vorfinden, beispielsweise wegen eines Geschäftes mit einer Raumhöhe von 3 Metern und Wohnungen mit nur 2,40 Metern, ist für den Bereich der Heizung eine Berechnung nach umbautem Raum also in m³ vorzuziehen. Damit werden Sie den unterschiedlichen Rauminhalten am besten gerecht. Bei gewerblich genutztem Raum ist außerdem zu beachten, dass der Nutzraum und nicht der Wohnraum der Liegenschaft ermittelt wird.

    Wenn dagegen die Bauweise aller Nutzeinheiten gleich ist, kann auch die Festlegung im Mietvertrag als Grundlage herangezogen werden. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich um möglichst genaue Angaben und nicht um ca. Maße handelt, wie dies oft der Fall ist.

    Wichtig ist, dass für die gesamte Liegenschaft bzw. Nutzergruppe die gleiche Berechnung angewendet wird. Sollten Sie die Berechnung nach der beheizte Wohn- oder Nutzfläche in m² vorziehen, ist zu beachten, dass (entgegen dem genauen Wortlaut der Heizkostenverordnung) nicht nur die beheizten Räume, sondern insgesamt die beheizbare Räume zur Berechnung herangezogen werden. Darunter fallen alle Räume, die von den vorhandenen Heizkörpern direkt und indirekt erfasst werden.

    Dies sind z. B. innenliegende Flure, Dielen, Abstellräume u. ä., die selbst nicht mit Heizkörper ausgestattet sind. Gültigkeit hat diese Regelung sogar für den nach außen abgeschlossenen Wintergarten, wenn dieser durch offen stehen lassen der Zugangstüre Wärme aus der Heizanlage mittelbar erhalten kann.
    Ob einzelne Wohnungen leer stehen ist für die Beachtung der Grundkosten unerheblich. Der Gebäudeeigentümer darf für leer stehende Wohnungen die Grundkosten nicht mit der Begründung unbeachtet lassen, dass dort keine Wärme entnommen wird. Das Risiko des Leerstands liegt beim Vermieter.

    (2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben.

    Hier werden abschließend die Kosten aufgelistet, die für die Abrechnung zugrundegelegt werden dürfen. Dies sind im einzelnen:

    Brennstoffkosten und deren Lieferung
    Dies sind bei Ölanlagen die innerhalb des Abrechnungszeitraums liegenden verbrauchten Ölmengen. Dies bedeutet, dass bei Ölanlagen zu Beginn der Abrechnungsperiode der Anfangsstand und zu Ende der Abrechnungsperiode der Endstand festgestellt werden muss! Es dürfen ausschließlich die innerhalb dieses Zeitraums verbrauchten Kosten umgelegt werden.

    Bei Gasanlagen ergibt sich der Verbrauch aus der Differenz des Anfangs- und Endstands des Gaszählers und der darauf basierenden Rechnung des Energielieferanten. Hier empfiehlt es sich den Rechnungszeitraum des Energielieferanten und den Abrechnungszeitraum anzugleichen.

    Die Kosten der Lieferung sind in der Regel schon in den Brennstoffkosten enthalten, können jedoch auch separat abgerechnet werden, falls der Lieferant diese ausweist. Auch hier dürfen nur Kosten abgerechnet werden, die innerhalb der Abrechnungsperiode liegen.

    Chemische Zusätze können dann mit abgerechnet werden, wenn sie für die korrekte Funktion oder Erhaltung der Heizanlage erforderlich sind. Kosten für die Lagerung des Brennstoffs sind nicht umlagefähig, ebenso empfehlen wir Trinkgelder an den Lieferanten nicht mit einzubeziehen. (In der Rechtsprechung und Literatur jedoch umstritten). Auch der Arbeitsaufwand des Vermieters für die Beschaffung des Brennstoffes ist nicht umlagefähig, da dieser schon mit der Kaltmiete bezahlt ist. Zinskosten für die Beschaffung des Brennstoffs sind nicht umlagefähig. Der Vermieter kann durch geeignete Abschlagszahlungen seine Kapitalkosten verringern.

    Kosten des Betriebsstromes
    Betriebsstrom fällt an für:

    • Elektrische Umwälzpumpen,
    • Ölpumpen,
    • Regelungsanlagen,
    • Zeitschaltuhren,
    • Elektrisch arbeitende Wärmefühler,
    • Kompressoren,
    • Brenner.

    Nicht zum Betriebsstrom für die Heizanlage gehört der Strom für die Beleuchtung des Heizraums. Umgelegt werden dürfen nur die tatsächlichen entstandenen Kosten für Betriebsstrom. Wenn kein separater Betriebsstromzähler vorhanden ist, ergeben sich zwei Möglichkeiten für die annäherungsweise Verbrauchsermittlung.

    Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte, multipliziert mit der 24stündigen Laufzeit je Tag, multipliziert mit der Anzahl der Heiztage, multipliziert mit dem Strompreis je KWh.

    Zum anderen können Erfahrungswerte herangezogen werden, wonach die Kosten des Betriebsstroms zwischen 3 % und 5 % der Brennstoffkosten betragen. Sie dürfen (jedenfalls in der Regel) nicht mehr als 5 % der Brennstoffkosten betragen.

    Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
    Für die meisten Heizanlagen fallen hier keine Kosten an, da sie vollautomatisch arbeiten. Kosten dürfen auch nur dann angesetzt werden, wenn sie tatsächlich vorhanden sind. Wenn der Vermieter alle paar Monate nach der Heizanlage sieht und diese gegebenenfalls einstellt, sind solche Aufwendungen nicht als Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege umlagefähig. In der Regel gibt es nur bei sehr großen Heizanlagen die Erfordernis, regelmäßig Einstellungen vorzunehmen. Werden diese vom Hausmeister vorgenommen, müssen die Aufwendungen hierfür separat und detailliert aufgezeichnet werden, um eine korrekte Trennung zu seinen sonstigen Arbeiten zu gewährleisten.

    Anders sieht es bei (heutzutage eher selten) mit Koks oder ähnlichen Brennstoffen betriebenen Anlagen aus. Hier können Kosten für den Heizer anfallen. Regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann (Wartungskosten). Zur Wartung einer Heizanlage gehört die Einstellung und Überprüfung der Heizanlage durch einen Fachmann, die Reinigung der Heizflächen des Kessels sowie die regelmäßige Entlüftung der Heizanlage und das Nachfüllen von Wasser.

    Hierunter können auch Kosten für Kleinteile, wie zum Beispiel Ölfilter oder Befeuerungsdüsen fallen, die eigentlich Instandhaltungskosten darstellen, jedoch für den reibungslosen Betrieb einer Anlage dringend erforderlich sind. Nicht umlagefähig sind jedoch Instandsetzungen und Reparaturen wie zum Beispiel der Austausch des Brenners oder einer Umwälzpumpe.

    Bei Komplettwartungsverträgen müssen die Kosten für Instandsetzungen und Reparaturen aus der Rechnung herausgerechnet werden. Da dies für den Laien kaum machbar ist, empfiehlt es sich die Rechnungen gleich separat zu verlangen.

    Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes
    Die Reinigung der Heizanlage zur Erhaltung des Wirkungsgrads und sonstiger Bauteile wird in der Regel in der normalen Wartung enthalten sein, so dass hier keine zusätzlichen Kosten anfallen. Zur Reinigung der Anlage gehören bei Ölanlagen insbesondere die Kosten der Tankreinigung, da sie für die korrekte Funktion der Heizanlage erforderlich ist. Da diese Kosten meist nicht jedes Jahr anfallen, können Sie ab dem Jahr der Entstehung anteilig auf die Jahre verteilt werden, die bis zur nächsten Tankreinigung liegen.

    Die Reinigung des Betriebsraums fällt nur noch bei Koks oder Kohlebetriebenen Anlagen an, hier dürfen diese Kosten in die Abrechnung eingestellt werden. Falls der Hausmeister den Tankraum ausfegt oder wischt, können diese Kosten theoretisch veranschlagt werden, in der Praxis wird der dafür notwendige Erfassungsaufwand aber überwiegen. Dieser Arbeitsaufwand bleibt dann bei den normalen Hausmeisterkosten.

    Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
    Die durch das Bundesimmissionsschutzgesetz geforderte jährliche Überprüfung der Heizanlage verursacht Kosten die vom Bezirksschornsteinfeger in Rechnung gestellt werden. Diese Kosten richten sich nach den Kehr- und Überprüfungsgebührenordnungen der einzelnen Bundesländer und können in der Heizkostenabrechnung verrechnet werden. Solche Kosten sollten nicht einfach durch die Anzahl der Nutzer geteilt werden, da sie teilweise verbrauchsabhängig anfallen.

    Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
    Wenn Sie Erfassungsgeräte für Heizung oder Wasser mieten (Leasing) können diese Kosten innerhalb der Heizkostenabrechnung auf die Bewohner umgelegt werden. Vorraussetzung ist jedoch, dass die Vorgaben des § 4 der Heizkostenverordnung beachtet wurden. Die Bewohner müssen über diese Maßnahme informiert werden und haben ein Widerspruchsrecht, das gegebenen falls beachtet werden muss.

    Kosten der Eichung
    Unter diesen Punkt fallen die Kosten für Wasser- und Wärmemengenzähler, die aufgrund Eichablauf getauscht werden müssen. Die Eichfristen betragen entsprechend dem Eichgesetz für Warmwasser- und Wärmezähler 5 Jahre und für Kaltwasserzähler 6 Jahre.

    Kosten der Berechnung und Aufteilung
    Das sind die Kosten des Messdienstunternehmens für die Ablesung der vorhandenen Erfassungsgeräte, Austausch von Ampullen, verplomben der Geräte, Kontrolle der Funktionsfähigkeit der Erfassungsgeräte und sämtliche sonstigen Kosten für die Erstellung der Einzel- und Gesamtabrechnung. Nimmt der Gebäudeeigentümer diese Arbeiten, soweit dies technisch möglich ist, selbst vor, handelt es sich in der Regel jedoch um Verwaltungskosten, die nicht umlagefähig sind.

    Kosten der Verbrauchsanalyse
    Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben.

    Nach einer Studie des IWO haben Verbraucher trotz der seit nunmehr fast drei Jahrzehnten in Deutschland praktizierten verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung regelmäßig keine klare Vorstellung darüber, wie viel Energie sie tatsächlich verbrauchen. Diese Situation soll mit Hilfe der Verbrauchsanalyse verbessert werden. Verbrauchsanalysen geben insbesondere die Entwicklung der Kosten für Heizwärme und Warmwasserversorgung der zurückliegenden drei Jahre wieder, helfen Einsparpotentiale zu erkennen und können zur Verbesserung der Energieeffizienz beitragen. Künftig zählen Kosten der Verbrauchsanalyse nach § 7 Abs. 2 HeizkV zu den auf die Nutzer umlagefähigen Kosten.

    Weitere Kosten
    Die oben aufgeführten Positionen, die in der Heizkostenabrechnung abgerechnet werden dürfen, sind abschließend. Es dürfen also keine weiteren, nicht genannten Kosten innerhalb der Heizkostenabrechnung abgerechnet werden.

    (3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend.

    Die Vorgaben des Absatz 1 (Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten) müssen auch bei Wärmelieferungsverträgen beachtet werden, unabhängig davon, ob dieser Vertrag mit dem Gebäudeeigentümer selbst oder direkt mit den Bewohnern geschlossen ist. Zum Beispiel bei Fernheizwerken oder bei einem gewerblichen Anlagenbetreiber.

    (4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

    Für den Fall dass die Wärmeerzeugung nicht im eigenen Gebäude vorgenommen wird, zum Beispiel bei Fernheizwerken, dürfen die Kosten für das Entgelt der Wärmelieferung und des Betriebs der dazugehörenden Hausanlage berechnet werden.

    In der früheren Fassung der Heizkostenverordnung hieß es beim Entgelt der Wärmelieferung noch "Grund- Arbeits- und Verrechnungspreis". In der Begründung zur Änderung des §7 Absatz 4 (Novellierung 1989) steht hierzu: "Die Angabe dieser Kriterien hat verschiedentlich zu Unklarheiten geführt. Die Praxis hat gezeigt, dass bei der Ermittlung des Entgelts für die Wärmelieferung auch andere Maßstäbe maßgeblich sein können."

    Der Wärmelieferant spaltet seine Kosten nicht in die in Absatz 2 genannten Positionen auf, es dürfen jedoch nur die dort genannten Kosten in seinem Gesamtpreis enthalten sein.

    Zusätzlich können die Kosten des Betriebs der dazugehörenden Hausanlage berechnet werden. Darunter ist die Übergabestation zwischen Wärmelieferant und den Nutzern zu verstehen. Auch hier können nur die in Absatz 2 genannten Positionen veranschlagt werden.

    ← zu § 6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung
    → zu § 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser
  • § 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser

    (1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 von Hundert, höchstens 70 von Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.

    Während sich § 7 der Heizkostenverordnung mit der Verteilung von Wärme (Heizung) befasst, geht es in diesem Paragrafen um die Verteilung von Warmwasser für Anlagen, in denen das Warmwasser separat erwärmt wird. Gerade in kleineren Gebäuden sind jedoch verbundene Anlage die Regel. Hier kommt dann § 9 der Heizkostenverordnung zum tragen.

    Die Aufteilung in verbrauchsunabhängige Grundkosten von mindestens 30 % und maximal 50 % einerseits und verbrauchsabhängige Kosten von mindesten 50 % und maximal 70 % nach dem gemessenen Verbrauch andererseits, ist konform mit den Vorgaben des § 7 Absatz 1 der Heizkostenverordnung. Die Aufteilung - wie hoch welche Anteile gewählt werden - sollte je nach Beschaffenheit des Gebäudes und der Heizanlage gewählt werden.

    Kosten, die nicht verbrauchsabhängig entstehen, sind z. B. Wärmeverluste durch die Heiz- und Warmwasserleitungen, Verluste bei der Umwandlung von Brennstoffen in Wärme, Kosten für die Emissionsmessung, Kaminfeger, Pflege der Anlage, Kosten für die Verwendung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, also die Servicegebühren und noch weitere.

    Wenn ein Gebäude nur nach Verbrauch abgerechnet würde, hätten die Mieter Vorteile, die Ihre Wohnung nur selten nutzen. Sie genießen aber die gleichen Vorteile wie die Mieter, die ihre Wohnung ständig nutzen und durch ihre Anwesenheit einen Großteil der Kosten tragen würden, nämlich die ständige Bereitschaft der Heizanlage Warmwasser quasi auf Knopfdruck zu liefern.

    Immer wieder wird von Bewohnern bemängelt, dass viel Wasser entnommen werden muss, bis dieses entsprechend warm wird. Dies kann besonders früh am Morgen der Fall sein, wenn das Wasser in den Leitungen abkühlt ist. In intelligent geplanten Häusern wird daher die Zirkulation möglichst nahe an die jeweiligen Entnahmestellen geführt um noch schneller Warmwasser zu Verfügung stellen zu können. Der Nachteil dabei ist, dass gerade in den Zirkulationsleitungen für Warmwasser besonders viel Energie verloren geht. Diese Wärmeverluste entstehen ohne dass darauf entscheidend über das einzelne Verbraucherverhalten Einfluss genommen werden könnte.

    Um einen Mittelweg zwischen Sparanreiz und gerechter Verteilung zu finden, wurden die genannten Prozentsätze vorgegeben.

    Für den verbrauchsunabhängigen Anteil von mindesten 30 und maximal 50 % steht ausschließlich die Wohn- oder Nutzfläche in Quadratmetern zur Verfügung. Eine Verteilung wie beim Kaltwasser nach Personenzahl ist weder für die Grund- noch für die Verbrauchskosten vorgesehen.

    Weiterhin muss die gesamte Wohnfläche zur Anwendung kommen und nicht nur die Räume in denen sich Entnahmestellen befinden. Ob einzelne Wohnungen leer stehen ist für die Beachtung der Grundkosten unerheblich. Der Gebäudeeigentümer darf für leer stehende Wohnungen die Grundkosten nicht mit der Begründung unbeachtet lassen, dass dort kein Warmwasser entnommen wird. Das Risiko des Leerstands liegt beim Vermieter.

    2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gehören die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend §7 Abs. 2. Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

    Hier werden die Kosten aufgelistet, die für die Abrechnung zugrundegelegt werden dürfen. Dies sind im einzelnen:

    Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden
    Mit dem Begriff "Kosten der Wasserversorgung" ist das eigentliche Wasser, die Menge an Warmwasser in Kubikmetern jedoch nicht die Erwärmung gemeint. Dieses Kaltwasser für Warmwasser kann innerhalb der Abrechnung verteilt werden, sofern es nicht innerhalb der Betriebskostenabrechnung verteilt wird, was auch möglich wäre.

    In jedem Fall muss vermieden werden, dass das Wasservolumen in der Heizkostenabrechnung und nochmals in der Betriebskostenabrechnung verrechnet wird. Das Warmwasser beinhaltet also zwei Positionen: Das eigentliche Wasser in Kubikmeter und die Kosten für dessen Erwärmung.

    Kosten der Wassererwärmung entsprechend § 7 Absatz 2
    Alle in § 7 Absatz 2 genannten Positionen dürfen - sofern sie anfallen - auch für die Wassererwärmung angesetzt werden.

    Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kosten des Wasserverbrauchs
    Die Kosten des Wasserverbrauchs müssen durch geeichte Wasserzähler (früher Wasserkostenverteiler nach dem Verdunstungs- oder Destillationsprinzip. Heute zum Neueinbau nicht mehr zugelassen) erfasst werden. Die Höhe der Kosten ergeben sich aus der Rechnung des Wasserlieferanten.

    Grundgebühren und die Zählermiete
    Grundgebühren und Zählermiete sind in der Regel nicht separat auf der Rechnung ausgewiesen, sondern im Gesamtpreis enthalten.

    Kosten der Verwendung von Zwischenzählern
    Kosten für Zwischenzähler zur Aufteilung von Warmwasser können ebenfalls abgerechnet werden. Dazu gehören auch die Kosten für die Eichung, bzw. Nacheichung der Zwischenzähler und falls vorhanden für eine Wartung der Wasserzähler.

    Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe
    Hauseigene Wasserversorgungsanlagen sind selten, da flächendeckend aufbereitetes Wasser zur Verfügung steht. Falls eigene Anlagen vorhanden sind, können die Kosten des Betriebs abgerechnet werden.

    Häufig kommen dagegen Wasseraufbereitungsanlagen vor, welche die Qualität des Wassers verbessern oder herstellen sollen. Anfallende Positionen können sein: Stromkosten, Reinigung, Pflege, Wartung und Kosten für den Betrieb wie zum Beispiel Salze.

    (3) Für die Verteilung der Kosten der Warmwasserlieferung gilt Absatz 1 entsprechend.

    Die Vorgaben des Absatz 1 (Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten) müssen auch bei Warmwasserlieferungsverträgen beachtet werden, unabhängig davon, ob dieser Vertrag mit dem Gebäudeeigentümer selbst oder direkt mit den Bewohnern geschlossen ist. Zum Beispiel bei Fernheizwerken oder bei einem gewerblichen Anlagenbetreiber. Der Warmwasserlieferant ist also ebenfalls an diese Verordnung gebunden, wenn er die Abrechnung selbst vornimmt.

    (4) Zu den Kosten der Warmwasserlieferung gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend § 7 Abs. 2.

    Für den Fall dass die Warmwassererzeugung nicht im eigenen Gebäude vorgenommen wird, zum Beispiel bei Fernheizwerken, dürfen die Kosten für das Entgelt der Warmwasserlieferung berechnet werden.

    Der Wärmelieferant spaltet seine Kosten in der Regel nicht in die in Absatz 2 genannten Positionen auf, es dürfen jedoch nur die dort genannten Kosten in seinem Gesamtpreis enthalten sein.

    Zusätzlich können die Kosten des Betriebs der dazugehörenden Hausanlage berechnet werden. Darunter ist die Übergabestation zwischen Warmwasserlieferant und den Nutzern zu verstehen. Hier können nur die in § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung genannten Positionen veranschlagt werden.

    ← zu § 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
    → zu § 9 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbunden Anlagen
  • § 9 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen

    (1) Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden, so sind die einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen. Die Anteile an den einheitlich entstandenen Kosten sind bei Anlagen mit Heizkesseln nach den Anteilen am Brennstoffverbrauch oder am Energieverbrauch, bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung nach den Anteilen am Wärmeverbrauch zu bestimmen. Kosten, die nicht einheitlich entstanden sind, sind dem Anteil an den einheitlich entstandenen Kosten hinzuzurechnen. Der Anteil der zentralen Anlage zur Versorgung mit Wärme ergibt sich aus dem gesamten Verbrauch nach Abzug des Verbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage. Bei Anlagen, die weder durch Heizkessel noch durch eigenständige gewerbliche Wärmelieferung mit Wärme versorgt werden, können anerkannte Regeln der Technik zur Aufteilung der Kosten verwendet werden. Der Anteil der zentralen Warmwasserversorgungsanlage am Brennstoffverbrauch ist nach Absatz 2, der Anteil am Wärmeverbrauch nach Absatz 3 zu ermitteln.

    Bei Heizanlagen, die sowohl Heizwärme liefern als auch Wasser erwärmen (verbundene Anlagen) müssen die einheitlich entstandenen Kosten aufgeteilt werden. Und zwar in die Kosten für Wärme (Heizung) und die Kosten für Warmwasser. Wie die Berechnung dieser Aufteilung erfolgen muss, regeln die Absätze 2 und 3. Kosten, die sich direkt zu den Heizkosten oder direkt zu den Warmwasserkosten zuordnen lassen, werden abgetrennt und direkt zugeordnet. Dies kann zum Beispiel die Miete für Wasserzähler sein - diese Kosten werden direkt den Warmwasserkosten zugeordnet.

    Die Änderungen mit der Novellierung zum 01.01.2009 sind redaktioneller Art und dienen der Klarstellung des Anwendungsbereichs entsprechend Absatz 2. Neu ist auch die Öffnungsklausel nach den anerkannten Regeln der Technik für Anlagen, die weder durch Heizkessel noch durch eigenständige gewerbliche Wärmelieferung mit Wärme versorgt werden.

    (2) Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) ist ab dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärmezähler zu messen. Kann die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden, kann sie nach der Gleichung

    bestimmt werden. Dabei sind zu Grunde zu legen

    1. das gemessene Volumen des verbrauchten Warmwassers (V) in Kubikmetern (m³);

    2. die gemessene oder geschätzte mittlere Temperatur des Warmwassers (tw) in Grad Celsius (°C).

    Wenn in Ausnahmefällen weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Warmwassers gemessen werden können, kann die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge nach folgender Gleichung bestimmt werden

    Dabei ist die durch die zentrale Anlage mit Warmwasser versorgte Wohn- oder Nutzfläche (AWohn) zu Grunde zu legen. Die nach den Gleichungen in Satz 2 oder 4 bestimmte Wärmemenge (Q) ist

    1. bei brennwertbezogener Abrechnung von Erdgas mit 1,11 zu multiplizieren und

    2. bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung durch 1,15 zu dividieren.

    In Gebäuden mit zentraler Warmwasserversorgung und ohne Wasser- oder Wärmezähler wurden Warmwasserkosten bisher regelmäßig rechnerisch ermittelt, insbesondere nach der 18%-Methode. Nach dem 31. Dezember 2013 muss die zur Warmwasserbereitung benötigte Energie grundsätzlich mit einem eigenen Wärmezähler gemessen werden.

    Hintergrund ist, dass wegen allgemein in den letzten Jahrzehnten verbesserter Gebäudedämmung der Anteil der zur Warmwasseraufbereitung benötigten Energie am gesamten Heizenergieverbrauch gestiegen ist. Über die Verwendung von Wärmezählern soll die möglichst genaue Erfassung der verbrauchten Energiemenge zur Aufbereitung von Warmwasser sichergestellt werden.

    Ausschließlich in Gebäuden, in denen der Einbau eines Wärmezählers wegen baulicher oder technischer Gründe unverhältnismäßig hohe Kosten verursachen würde, darf mit Hilfe einer grundlegend überarbeiteten Formel der Energieanteil für Warmwasser rechnerisch ermittelt werden. Wir empfehlen eine rechtzeitige Installation von Wärmezählern, um nicht gegen Ende der fünfjährigen Übergangsfrist Liefer- und Montageengpässen ausgesetzt zu sein.

    Berechnung nach der Formel, sofern kein Wärmezähler installiert werden kann:

    Q = (2,5 * E * V * (t[w] - 10)) / (A * K)

    Die einzelnen Variablen sind:

    Q Wärmemenge der Wasserversorgung

    2,5

    Konstante für den Wirkungsgrad der Heizanlage

    2,5 ist das Ergebnis folgender Rechnung: Spezifische Wärmekapazität für die Erwärmung eines Kubikmeters Wasser um eine Wärmeeinheit = 1,16 kWh dividiert durch den mittleren Wirkungsgrad der Heizanlage mit 46 %: 1,16 / 0,46 = 2,5217391

    V

    Volumen des erwärmten Wassers in Kubikmeter. Gemessen durch geeichte Wasserzähler.

    tw

    Mittlere Temperatur des Warmwassers. Diese kann durch Messung oder Schätzung erfolgen. Regelwerte sind 55 °C bis maximal 60 °C. Mehr als 60 °C sind nicht möglich, da § 8 Absatz 2 Heizanlagenverordnung 60 °C als Höchstwert vorschreibt. 10 °C als Konstante für die angenommene mittlere Temperatur des zu erwärmenden Wassers.

    Kann weder die Wärmemenge noch das Volumen des Warmwassers gemessen werden, wird die 2. Alternative verwendet

    Q = 32 * E / A

    Die einzelnen Variablen sind:

    Q Wärmemenge der Wasserversorgung
    32 Der Faktor 32 ergibt sich aus dem Nutzenergiebedarf für Warmwasser nach der Energieeinsparungsverordnung unter Berücksichtigung empirischer Erkenntnisse der Abrechnungswirtschaft über Verluste für Verteilung und Speicherung sowie einer mittleren Aufwandszahl für den Wärmeerzeuger von 1,15.
    AWohn Wohn- oder Nutzfläche

    (3) Bei Anlagen mit Heizkesseln ist der Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (B) in Litern, Kubikmetern, Kilogramm oder Schüttraummetern nach der Gleichung

    zu bestimmen.

    Dabei sind zu Grunde zu legen

    1. die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) nach Absatz 2 in kWh;

    2. der Heizwert des verbrauchten Brennstoffes (Hi) in Kilowattstunden (kWh) je Liter (l), Kubikmeter (m³), Kilogramm (kg) oder Schüttraummeter (SRm). Als Hi-Werte können verwendet werden für

    Leichtes Heizöl EL  10 kWh/l
    Schweres Heizöl  10,9 kWh/l
    Erdgas H  10 kWh/m³
    Erdgas L 9 kWh/m³
    Flüssiggas 13,0 kWh/kg
    Koks  8,0 kWh/kg
    Braunkohle 5,5 kWh/kg
    Steinkohle 8,0 kWh/kg
    Holz (lufttrocken) 4,1 kWh/kg
    Holzpellets 5,0 kWh/kg
    Holzhackschnitzel 650 kWh/SRm

    Enthalten die Abrechnungsunterlagen des Energieversorgungsunternehmens oder Brennstofflieferanten Hi-Werte, sind diese zu verwenden. Soweit die Abrechnung über kWh-Werte erfolgt, ist eine Umrechnung in Brennstoffverbrauch nicht erforderlich.

    Hier geht es um die Berechnung des Brennstoffverbrauchs (B) der zentralen Warmwasserversorgungsanlage. Q ist die Wärmemenge für das Warmwasser, das entsprechend den Vorgaben in Absatz 2 ermittelt wird. Die Aufzählung der Brennstoffe wurde erweitert. Sie entspricht jetzt der aktuelle Beheizungsstruktur in Deutschland.

    (4) Der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Wärme ist nach § 7 Abs. 1, der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach § 8 Abs. 1 zu verteilen, soweit diese Verordnung nichts anderes bestimmt oder zulässt.

    Die nach den Absätzen 2 und 3 ermittelten Werte sind anschließend gemäß den §§ 7 und 8 der Verordnung zu verteilen - also nach Grund- und Verbrauchskosten. Soweit diese Verordnung nichts anderes bestimmt oder zulässt, bedeutet das, dass auch bei verbundenen Anlagen eine Vorerfassung und Aufteilung der Kosten nach § 5 Absatz 2 und § 6 Absatz 2 erfolgen kann oder muss.

    ← zu § 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser
    → zu § 9a Kostenverteilung in Sonderfällen
  • § 10 Überschreitung der Höchstsätze

    §10 Überschreitung der Höchstsätze

    Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt.

    Nach § 2 der Heizkostenverordnung hat diese Verordnung Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen. Dieser Vorrang hat den Zweck, das Ziel der Verordnung erreichen zu können: Die Reduzierung des Energieverbrauchs durch verbrauchsabhängige Kostenverteilung.

    Davon gibt es in dieser Verordnung lediglich zwei Ausnahmen:

    § 9b Absatz 4: Abweichen von der Pflicht einer Zwischenablesung bei Nutzerwechsel und dieser Paragraf 10.

    Die Ausnahmen des Paragrafen 10 betreffen ausschließlich die § 7 Absatz 1 und § 8 Absatz 1. Diese regeln, dass bei der Verteilung der Kosten für Warmwasser und Heizung mindesten 30% und höchstens 50% verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche in Quadratmeter abgerechnet werden müssen.

    Durch rechtsgeschäftliche Bestimmung, z. B. im Mietvertrag mit den Bewohnern, kann aber davon abgewichen werden.

    Für die verbrauchsunabhängigen Grundkosten ist dies jedoch auf maximal 50% begrenzt. Es ist also nicht möglich, beispielsweise 80 oder gar 100% der Gesamtkosten nach Wohnfläche abzurechnen. Dies würde dem Ziel der Heizkostenverordnung zuwider laufen. Bei den verbrauchsabhängigen Kosten besteht diese Begrenzung nicht. Sie können daher vereinbaren, dass 100% nach Verbrauch abgerechnet wird.

    Sie bewegen sich mit verbrauchsabhängigen Anteilen von über 70 % jedoch auf "dünnem Eis". Grundsätzlich müssen Sie beachten, dass die Wahl nach billigem Ermessen erfolgt. Sie sollten eine solche Vereinbarung also nur dann treffen, wenn das Gebäude dies zulässt. Dazu gehört eine ausgezeichnete Wärmedämmung des gesamten Hauses. Weiterhin sollten die Wohnungen keine all zu große Verbrauchsspreizung aufweisen.

    Um dabei nicht in die Falle des AGB-Gesetzes (Überraschende Klausel und grobe Benachteiligung) zu tappen, empfiehlt es sich, diesen Teil des Vertrags besonders hervorzuheben und ausführlich zu erläutern. Hierbei sollten sie möglichst alle Aspekte einer solchen Vereinbarung aufzeigen. Weiterhin ist die Zustimmung aller Beteiligten Bewohner erforderlich, um nicht einzelnen Mietern gegen ihren Willen einen eventuellen Nachteil aufzubürden.

    Ein Beispiel:

    Nehmen Sie an, in Ihrem Haus wohnt im ersten Stock der junge Geschäftsmann Herr Spar, der regelmäßig den ganzen Winter über in Florida verweilt. Während dieser Zeit stellt er alle Thermostatventile auf Frostschutz.

    Während dieser Zeit benötigt Herr Spar keinerlei Heizung, da seine Wohnung durch die über und unter ihm gelegenen Wohnungen auch bei eisigem Frost nicht ganz auskühlt. Dafür müssen die beiden anliegenden Bewohner um so mehr heizen. Man spricht von "Wärmeklau" über die anliegenden Wände, Decken oder Fußböden.

    Herr Spar hat den Nutzen einer nicht gänzlich auskühlenden Wohnung. Dies beinhaltet beispielsweise auch den Schutz kälteempfindlicher Elektrogeräte, Blumen oder ähnlichem. Weiterhin steht die Heizung und Warmwasser in der Zirkulationsleitung ständig bereit, z. B für den Fall, dass Herr Spar überraschend nach Deutschland zurückkehrt. In der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung hat er aber je nach vereinbartem Verteilerschlüssel jedoch nur sehr wenig oder gar keine Kosten.

    Eine solche Konstellation wird über kurz oder lang zu Ärger im Haus führen.


  • § 11 Ausnahmen

    §11 Ausnahmen

    (1) Soweit sich die §§ 3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwenden

    1. auf Räume,

    a) in Gebäuden, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m² x a) aufweisen,

    b) bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist; unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch die Einsparungen, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können; oder

    c) die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann;

    Zu Absatz (1), 1a)

    Die ansonsten verbindlichen Vorgaben der Heizkostenverordnung sind nur dann nicht zwingend einzuhalten, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Die Heizkostenverordnung basiert auf dem Energieeinsparungsgesetz das in § 5 bestimmt, dass die Anforderungen wirtschaftlich vertretbar sein müssen. Im Übrigen muss der Nutzer auf sein Heizverhalten wesentlichen Einfluss nehmen können.

    Bei so genannten Passivhäusern ist der Einfluss des Mieters auf seinen Verbrauch ziemlich klein. Doch selbst wenn der Mieter einen geringen Einfluss voll ausnutzt, ist das Einsparpotential so gering, dass die Kosten für die Erfassung und Abrechnung nicht erwirtschaftet werden können. Diese Ausnahme gilt dann auch für den Warmwasserverbrauch.

    Wenn durch die Anwendung der Heizkostenverordnung höhere Kosten entstehen, als durch die verbrauchsabhängige Abrechnung wieder eingespart werden, ist aus wirtschaftlicher Sicht nichts gewonnen. Dass auch in solchen Fällen die Umwelt entlastet wird, ist ein anderes Thema.

    Liegt einer der Ausnahmetatbestände nach § 11 vor, braucht die ganze Verordnung nicht angewendet zu werden. Es macht keinen Sinn, Erfassungsgeräte wegzulassen, dann aber zum Beispiel bei Mieterwechsel nach § 9 b eine Zwischenablesung vorzunehmen zu wollen.

    Zu Absatz (1), 1b)

    Hier wurde endlich die frühere pauschale "unverhältnismäßigkeit" konkretisiert:

    Die Summe der Kosten für die Verbrauchsausstattung, die in 10 Jahren anfallen, werden dem Einsparpotential von jährlich 15% der Energiekosten gegenübergestellt. In diesem Sinne werden nur sehr teure Erfassungssysteme oder Gebäude mit sehr niedrigem Energieverbrauch die Investitionen nicht binnen 10 Jahren amortisieren können.

    Die Einsparquote von 15% ergibt sich aus Gutachten, welche die Bundesregierung zu Beginn der Verordnung in Auftrag gegeben hatte. Basieren auf diesen Gutachten und den inzwischen gemachten Erfahrungen sinkt der Verbrauch durch den Einsatz von Messgeräten um durchschnittlich 15%.

    Zu Absatz (1), 1c)

    In Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann, muss ebenfalls nicht nach Verbrauch abgerechnet werden. Die Systematik der Heizkostenverordnung sieht vor, dass der Nutzer seinen Verbrauch individuell regeln kann. Der geringere Verbrauch soll sich ja anhand von weniger Heizkosten direkt bemerkbar machen. Kann der Nutzer seinen Verbrauch nicht nach seinen Wünschen regulieren, ist ihm auch keine Einsparung möglich - das Ziel der Heizkostenverordnung wäre damit verfehlt.

    2. Soweit sich die §§ 3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwenden

    a) auf Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime,

    b) auf vergleichbare Gebäude oder Gebäudeteile, deren Nutzung Personengruppen vorbehalten ist, mit denen wegen ihrer besonderen persönlichen Verhältnisse regelmäßig keine üblichen Mietverträge abgeschlossen werden;

    Die Aufzählungen in a) und deren Ausweitung in b) sind eigentlich zusammen zu sehen. Sie beziehen sich beide auf Wohn- oder Nutzverhältnisse, bei denen eine strikte Trennung zwischen Wohnung und Arbeiten oder sonstigem Leben nur schwer oder mit erheblichem Aufwand möglich ist.

    Zum Beispiel besteht in Studentenwohnheimen eine sehr hohe Fluktuation. Hier wäre bei jedem Aus- oder Einzug eine Zwischenablesung zu machen. Gemeinsame Bereiche, wie Aufenthaltsräume oder Essensräume können gar nicht verbrauchsabhängig erfasst werden. Das gleiche gilt für Internate, Wohnungen oder Räume für Auszubildende in Hotels usw.

    Bei solchen Nutzungsverhältnissen muss nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Hier sind Warmmiet- oder ähnliche Verträge zulässig.

    3. Soweit sich die §§ 3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwenden auf Räume in Gebäuden, die überwiegend versorgt werden

    a) mit Wärme aus Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme oder aus Wärmepumpen oder Solaranlagen oder

    b) mit Wärme aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung oder aus Anlagen zur Verwertung von Abwärme, sofern der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird;

    Das Energieeinsparungsgesetz und basierend darauf die Heizkostenverordnung wurde hauptsächlich wegen der Energiekrise der 70er Jahre erlassen. Erst später kamen umweltpolitische Belange dazu.

    Deswegen zielt die Heizkostenverordnung hauptsächlich auf die Einsparung fossiler Brennstoffe ab. Wird nun Energie aus anderen Quellen verwendet besteht die Möglichkeit einer Ausnahme. Diese muss jetzt nicht mehr durch die zuständige Stelle zugelassen werden. Der Gebäudeeigentümer kann selbst bestimmen, ob eine Ausnahme vorliegt.

    Zwei Einschränkungen sind zu beachten:

    • Die Wärme kommt aus Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme oder aus Wärmepumpen oder Solaranlagen.Diese Aufzählung ist abschließend. Damit bleiben andere Technologien wie zum Beispiel Windkraft außen vor.
    • Räume in Gebäuden, die überwiegend versorgt werden mit: Nach der Formulierung "überwiegend" muss mehr als 50% der Wärme durch Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme oder aus Wärmepumpen oder Solaranlagen erzeugt werden. Diese Anforderung kann in der Praxis nur selten erfüllt werden.

    Wenn beide Anforderungen erfüllt sind, ist der Gebäudeeigentümer automatisch von der Pflicht der Verbrauchserfassung freigestellt.

    4. Soweit sich die §§ 3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwenden auf die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen, soweit diese Kosten in den Fällen des § 1 Abs. 3 nicht in den Kosten der Wärmelieferung enthalten sind, sondern vom Gebäudeeigentümer gesondert abgerechnet werden;

    Wird zwischen einem Wärmelieferer und den Nutzern direkt abgerechnet, sind in der Regel bestimmte Nebenkosten im Lieferpreis enthalten. Dies können zum Beispiel Kosten für den Betrieb der Übergabestation und andere sein.

    Wenn solche Nebenkosten nicht im Gesamtpreis der Wärmelieferung enthalten sind, und dem Gebäudeeigentümer separat in Rechnung gestellt werden, müsste er über diese (sehr geringen) Kosten gemäß der Heizkostenverordnung mit den Nutzern abrechnen. Schätzungen ergaben, dass solche Nebenkosten nur 1 - 3% der hauptsächlichen Kosten der Wärmelieferung betragen.

    Der damit verbundene Verwaltungsaufwand zur Umlage nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung auf die Nutzer würde in keinem Verhältnis zum Nutzen stehen. Der Gebäudeeigentümer kann solche Kosten nach eigenem, billigen Ermessen (§ 315 BGB) auf die Nutzer umlegen.

    5. Soweit sich die §§ 3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwenden in sonstigen Einzelfällen, in denen die nach Landesrecht zuständige Stelle wegen besonderer Umstände von den Anforderungen dieser Verordnung befreit hat, um einen unangemessenen Aufwand oder sonstige unbillige Härten zu vermeiden.

    Obwohl Absatz 1, Punkt 1 a bereits eine Härteregelung enthält, musste der Verordnungsgeber diese Klausel aufnehmen. Er ist nach § 5 Absatz 2 Energieeinsparungsgesetzt dazu verpflichtet. In der Praxis hat diese weitere Härteregelung kaum Bedeutung.

    (2) Soweit sich die §§ 3 bis 6 und § 8 auf die Versorgung mit Warmwasser beziehen, gilt Absatz 1 entsprechend.

    Dieser Absatz bestimmt, dass alle Ausnahmeregelungen des Absatz 1 auch die Versorgung mit Warmwasser betreffen, wenn sie aus technischer Sicht sinnvoll anwendbar sind.

  • § 12 Kürzungsrecht, Übergangsregelungen

    §12 Kürzungsrecht, Übergangsregelungen

    (1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 von Hundert zu kürzen. Dies gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften.

    Wird entgegen der Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht nach Verbrauch abgerechnet, erfolgt keine automatische, strafrechtliche Verfolgung. Zwar schreibt § 7 Absatz 1 Energieeinsparungsgesetz vor, dass die zuständigen Behörden die Einhaltung der Vorschriften überwachen müssen, aber nur "soweit die Erfüllung dieser Anforderungen nicht schon nach anderen Rechtsvorschriften im erforderlichen Umfang überwacht wird." Diese Überwachung überlässt der Verordnungsgeber in diesem Fall dem betroffenen Mieter.

    In den allermeisten Fällen muss verbrauchsabhängig - also mit Zählern - nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Rechnet der Gebäudeeigentümer trotzdem pauschal ab, kann der Mieter seine Abrechnung um 15% kürzen. Der Anteil liegt deswegen bei 15%, weil umfangreiche Untersuchungen ergeben haben, dass durch die Abrechnung nach Verbrauch im Durchschnitt 15% Energie eingespart werden.

    Sind Zähler falsch montiert, falsch bewertet oder Heizkörper durch den Vermieter mit Verkleidungen versehen, die das Ergebnis verfälschen, kann auch ein Kürzungsrecht bestehen. Da sich die Rechtsprechung dazu nicht einig ist, kann eine Beurteilung nur für den Einzelfall erfolgen. Das Kürzungsrecht betrifft auch den Fall, dass Zähler zwar vorhanden sind, aber nicht für eine Abrechnung nach Verbrauch verwendet werden.

    Das Kürzungsrecht besteht jedoch nicht, wenn einer der Ausnahmetatbestände nach § 11 der Heizkostenverordnung vorliegt.
    Auch bei einer Abrechnung nach § 9 a der Heizkostenverordnung besteht kein Kürzungsrecht. Bei Schätzungen wegen Geräteausfall oder Pauschalabrechnung nach Fläche, wenn mehr als 25% nicht erfasst sind, muss versucht werden, eine verbrauchsnahe Abrechnung zu erstellen.

    Absatz 1 des §12 regelt eindeutig: "Soweit Kosten ... entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden..."
    Die für die Fälle des § 9a zulässige Schätzung oder Pauschalabrechnung ist ein untergeordneter Fall der Ermittlung. Da die Heizkostenverordnung in § 9a ausdrücklich erlaubt, von den sonstigen Vorgaben abzuweichen, kann dies kein Kürzungsrecht zur Folge haben. Welchen Sinn hätte diese Ausnahmeregelung sonst?

    Erstellt der Gebäudeeigentümer eine Abrechnung, wegen der dem Mieter ein Kürzungsrecht zusteht, stellt sich diese Frage: Ist die komplette Abrechnung oder nur der verbrauchsabhängige Anteil zu kürzen?

    In der Rechtsprechung wird überwiegend die Meinung vertreten, dass die gesamte Abrechnung dem Kürzungsrecht unterliegt. Es gibt jedoch auch Gerichte, die die Meinung vertreten, dass lediglich der in der Abrechnung ausgewiesene, verbrauchsabhängige Anteil dem Kürzungsrecht unterliegt. Der Anteil der Kosten, die nach Fläche errechnet wurden, sind komplett zu bezahlen.

    Leider kann auch dieser Sachverhalt nur für den Einzelfall beurteilt werden.

    Das Kürzungsrecht gilt nicht für den Wohnungseigentümer gegenüber seinen Miteigentümern. Es ist ihm nicht möglich, bei sich einen Anteil zu kürzen, den dann die anderen Miteigentümer tragen müssten. Er kann aber von seinen Miteigentümern verlangen, dass die Heizkostenverordnung korrekt angewendet wird - auch auf dem gerichtlichen Weg.

     

    (§ 12 Absatz 2) Die Anforderungen des § 5 Abs. 1 Satz 2 gelten bis zum 31. Dezember 2013 als erfüllt

    1. für die am 1. Januar 1987 für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhandenen Warmwasserkostenverteiler und

    2. für die am 1. Juli 1981 bereits vorhandenen sonstigen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung.

    Warmwasserkostenverteiler und Heizkostenverteiler, die vor dem 01. Juli 1981 eingebaut wurden, verlieren zum 31. Dezember 2013 ihren Bestandsschutz. Das bedeutet konkret, dass solche Zähler ab 01.01.2014 nicht mehr für eine verbrauchsabhängige Abrechnung verwendet werden dürfen.

    Um Engpässe zum Ende des Jahres 2013 zu vermeiden, empfehlen wir den Austausch möglichst frühzeitig vorzunehmen.

    Die Anforderungen des § 5 Absatz 1, Satz 2:
    Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde.

    Diese Anforderungen sind nicht zwingend für Wasserkostenverteiler, die am 01. Januar 1987 und für sonstige Zähler, die am 01. Juli 1981 schon installiert waren. Diese Ausnahme dient dem Bestandsschutz schon vorhandener Erfassungsgeräte.

    Allerdings setzt der Bestandsschutz voraus, dass das "bestandsgeschützte" System nicht mit neueren Geräten vermischt wird. Zum Beispiel dürfen Warmwasserkostenverteiler und Warmwasserzähler nicht zusammen abgerechnet werden, da sie auf unterschiedliche Weise zählen.

     

    (3) Bei preisgebundenen Wohnungen im Sinne der Neubaumietenverordnung 1970 gilt Absatz 2 mit der Maßgabe, dass an die Stelle des Datums »1. Juli 1981« das Datum »1. August 1984« tritt.

     

    Für den sozialen Wohnungsbau gilt Absatz 2 ebenfalls, jedoch mit abweichendem Stichtag.

     

    (4) § 1 Absatz 3, § 4 Absatz 3 Satz 2 und § 6 Absatz 3 gelten für Abrechnungszeiträume, die nach dem 30. September 1989 beginnen; rechtsgeschäftliche Bestimmungen über eine frühere Anwendung dieser Vorschriften bleiben unberührt.

     

    Dieser Absatz regelt, für welche Belange und ab welchem Datum die Heizkostenverordnung angewendet werden muss:
    § 1 Absatz 3 Wenn der Wärmelieferant direkt mit den Nutzern abrechnet, muss die Heizkostenverordnung für Abrechnungszeiträume angewendet werden, die nach dem 30. September 1989 beginnen.
    § 4 Absatz 3, Satz 2 und § 6 Absatz 3 Für Abrechnungszeiträume, die nach dem 30. September 1989 beginnen, brauchen allgemeine Räume nicht mehr erfasst werden. Es sei denn, es handelt sich um Räume, die aufgrund ihrer Verwendung einen hohen Wärmeverbrauch haben. (z. B. Schwimmbäder).

     

    (5) Wird in den Fällen des § 1 Absatz 3 der Wärmeverbrauch der einzelnen Nutzer am 30. September 1989 mit Einrichtungen zur Messung der Wassermenge ermittelt, gilt die Anforderung des § 5 Absatz 1 Satz 1 als erfüllt.


    Folgende Voraussetzungen müssen für diese Ausnahme gegeben sein:

    Der Lieferant von Fernwärme rechnet direkt mit den Nutzern ab.
    Der Wärmeverbrauch wird mit Wasserzählern erfasst.
    Diese Wasserzähler waren schon vor dem 30. September 1989 installiert und über sie wurde schon vor diesem Datum abgerechnet.

    Sind diese Voraussetzungen gegeben, muss die Erfassung nicht den Anforderungen des § 5 Absatz 1 Satz 1 entsprechen. Dieser sagt aus, dass zur Erfassung des Wärmeverbrauchs Wärmezähler oder Heizkostenverteiler verwendet werden müssen.

     

    (6) Auf Abrechnungszeiträume, die vor dem 01. Januar 2009 begonnen haben, ist diese Verordnung in der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung weiter anzuwenden.

     

    Wird über das Kalenderjahr abgerechnet, ist die neue Verordnung erst ab 2009 anzuwenden. Für Abrechnungen, die noch 2008 beginnen, muss die alte Verordnung angewendet werden. Auch dann, wenn die Abrechnungsperiode z. B. am 01.12.2008 beginnt und bis 30.11.2009 läuft.

  • § 13 Berlinklausel (Gegenstandlos)

    Dieser inzwischen hinfällige Paragraph bestimmte, dass die Heizkostenverordnung uneingeschränkt auch im Land Berlin gilt.

  • § 14 Inkrafttreten (Gegenstandslos)

    Zum 01.01.2009 trat die neue Heizkostenverordnung in Kraft. Sie gilt für alle zeitgleich beginnenden Abrechnungszeiträume. Für Abrechnungsperioden, die vor Inkrafttreten der neuen Verordnung angelaufen sind, gilt nach § 12 Abs. 6 Heizkostenverordnung bis zum Ablauf dieses Abrechnungszeitraumes noch letztmalig die "alte" Fassung der Heizkostenverordnung.

 

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